COMUNICADO OFICIAL GASTOS DE HIPOTECA TRAS DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPREMO

Estimados Clientes: Como sin duda habréis escuchado o leído, ayer se conoció la esperada decisión del Pleno Tribunal Supremo respecto a quién debe asumir el pago del Impuesto de Actos jurídicos Documentados (IAJD) del préstamo hipotecario. Después de las idas y venidas respecto a este tema que ha mantenido a millones de consumidores como vosotros con la incertidumbre de si es posible o no recuperar íntegramente el dinero de los gastos de constitución de su hipoteca, la nota de prensa de ayer nos sitúa nuevamente en el escenario previo al 18 de Octubre de este año, día en el que, una sección de la Sala de lo Contencioso Administrativo, hizo pública una sentencia en la que decidía, nuevamente, que debían ser las entidades bancarias quienes asumieran el pago del IAJD. Esta última sentencia mencionada contradecía la anterior del 15 de marzo de 2018, la cual indicaba que el cliente debía asumir dichos gastos y esta a su vez, contradecía la primera sentencia del 23 de diciembre de 2015 que indicaba inicialmente que los gastos de hipoteca debían ser asumidos por los bancos debido la nulidad de la cláusula de gastos del contrato hipotecario. A pesar de lo sorprendente que parezca la actuación del Tribunal Supremo, desde El Defensor de tu Vivienda queremos transmitirle seguridad respecto a su reclamación. Esta decisión nos mantiene en el panorama jurídico previo, es decir esperar a que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea resuelva las cuestiones prejudiciales planteadas resolviendo a favor de los consumidores. Nuestro compromiso es que utilizaremos todas las herramientas jurídicas posibles para defender los intereses de nuestros clientes y así...

ÚLTIMAS NOVEDADES SOBRE GASTOS DE HIPOTECA.

El pasado jueves, día 18 de octubre, una Sección de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo hizo pública una Sentencia en la que decidía, en contra de lo que en su momento había decidido otra Sentencia de la Sala 3ª, que debía ser el banco quien debía asumir en su integridad el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Con esto el Tribunal Supremo daba un giro a la decisión adoptada por la Sala de lo Civil del mismo Tribunal el pasado mes de marzo, tremendamente beneficioso para los consumidores.   Ante la repercusión social y económica que esta decisión tiene para el país, y especialmente para los Bancos, el Presidente de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo hizo pública al día siguiente, viernes, una noticia en la que, por un lado, acordaba dejar sin efecto la resolución de todos los recursos que tenían pendientes sobre el AJD y, por otro lado, decidía que se debían reunir los 31 Magistrados que componen la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo para decidir si mantienen o no la línea jurisprudencial de la Sentencia publicada el 18 de octubre.   Tras estudiar las últimas noticias, en El Defensor de tu Vivienda creemos que lo más prudente es esperar a que se reúna el Pleno y decida si el AJD debe ser íntegramente abonado por los Bancos o no. Así, si el Tribunal Supremo confirma que es el Banco quien tiene que asumir el pago íntegro del AJD, seguiremos adelante con las reclamaciones; en caso contrario, valoraremos las alternativas, sin perder de vista que todavía...

LA NULIDAD Y LA ANULABILIDAD DE LOS CONTRATOS Y DE LAS CLÁUSULAS INCLUIDAS EN LOS MISMOS.

    Aunque los efectos de la nulidad absoluta o de pleno derecho y de la anulabilidad o nulidad relativa son los mismos, salvo excepciones muy concretas, es importante distinguir si nos encontramos ante una acción u otra. Nos encontraremos ante una nulidad de pleno derecho cuando no exista alguno de los 3 elementos esenciales del contrato (consentimiento, causa u objeto), cuando la causa del contrato sea ilícita o cuando las cláusulas del contrato sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público. Por otra parte, estaremos ante un casi de anulabilidad cuando, existiendo consentimiento, el mismo se encuentra viciado, por ejemplo, por existir error en el consentimiento prestado o por haberse prestado por un menor. Una vez definida la causa de ineficacia del contrato debemos tener en cuenta otras diferencias entre la nulidad y la anulabilidad: Plazo para ejercicio de la acción: Mientras que la acción de nulidad es imprescriptible, la anulabilidad está sujeta a un plazo de caducidad de 4 años. La anulabilidad sólo será alegable por los obligados principales del contrato, mientras que la nulidad puede ser alegada por los obligados, por terceros que tengan interés em dicha declaración de nulidad o apreciable de oficio por el juzgador. Otra de las diferencias fundamentales es que la nulidad del contrato no es convalidable, mientras que en el caso de la anulabilidad, la causa que da lugar a la anulabilidad del contrato se puede convalidar de forma expresa o tácita. En cuanto a los efectos de la declaración de nulidad y de la de anulabilidad, en ambos casos será la inexistencia del contrato desde el...

DIFERENCIAS ENTRE CONSUMIDOR Y NO CONSUMIDOR EN RECLAMACIONES DE CLAUSULAS ABUSIVAS DEL CONTRATO HIPOTECARIO

Es frecuente que se piensa que todas las personas, tanto físicas como jurídicas pueden reclamar por la existencia de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, no es la misma la protección que existe en todos los casos, puesto que la protección que se otorga a un consumidor es mayor que la que la Ley otorga a quien firma el préstamo para una finalidad distinta a la del consumo. Lo primero que debemos tener en cuenta es qué se considera consumidor. La definición nos la da el art. 3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios que considera consumidores a: Las personas físicas que actúan con un fin distinto a su actividad profesional, empresarial o comercial. Las personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y fuera de una actividad comercial o empresarial. Y serán estas personas las que, en principio, puedan reclamar por la existencia de cláusulas abusivas en su contrato de préstamo: Bien porque la cláusula contenida en el contrato se considera abusiva por la Ley, siempre que no haya sido negociada, como es el caso de la reclamación de los gastos hipotecarios o de los intereses moratorios. Bien porque, siendo una cláusula, en principio válida, como son las relativas al precio del contrato, en el momento de contratación no se informó debidamente al consumidor sobre cómo afectaría dicha cláusula a la economía del préstamo, siendo este el caso de la cláusula suelo o del clausulado multidivisa. Desde el equipo de El Defensor de tu Vivienda podemos asesorarle, de manera gratuita, ante de tomar...

SENTENCIA 174/2018 SOBRE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN LA COMPRA DE VIVIENDA SOBRE PLANO

En este caso, es el Magistrado del Juzgado de primera Instancia e Instrucción de Majadahonda, quien, tras evaluar todas las pruebas, da de nuevo la razón a un consumidor que había comprado una vivienda sobre plano entregando a una promotora importantes sumas de dinero mediante varios ingresos, en una cuenta de la Entidad bancaria que financiaba dicha promoción. Pudimos probar que, tras 12 años de espera, la promotora no estaba en disposición de entregar una vivienda, dado que las obras ni siquiera se habían iniciado y tampoco había podido devolver a nuestro cliente el dinero aportado. Es por eso, que se emprendieron acciones legales contra otro responsable, que es la entidad bancaria receptora de dichas cantidades. Debido a lo anterior, y bajo el amparo de la ley 57/68, las entidades bancarias deben cumplir con el deber de vigilancia que se impone en dicha Ley. Si este deber se omite, la responsabilidad recae directamente sobre ellas. Esta obligación se resume en constatar la existencia de un seguro o aval que garantice las aportaciones hechas por los consumidores para la compra de vivienda. En este caso, consta la compra de una vivienda unifamiliar por la cual el demandante se comprometió a entregar una cantidad de dinero antes del otorgamiento de la Escritura, además se comprometió con el abono de 24 mensualidades y de un importe final antes de subrogarse en el préstamo concertado con la promotora. También consta documentado que la obligación de la entrega de la vivienda estaba prevista para el año 2008. Quedó demostrado el incumplimiento de contrato por parte de la promotora con fecha de abril de 2010...

LAS 7 PREGUNTAS MÁS FRECUENTES QUE SE HACEN LOS AFECTADOS POR LAS HIPOTECAS MULTIDIVISA.

  Aunque se calcula que el número de afectados por esta cláusula Abusiva son alrededor de 70.000 clientes en nuestro país, los términos en los que se basa la nulidad, han permitido unificar los conceptos que permiten llevar a cabo la reclamación, permitiendo resolver de manera unánime las dudas que surgen a todos los prestatarios. Basados en esto y en nuestra experiencia, a continuación, resolvemos las preguntas más frecuentes que nos plantean los afectados: ¿CUAL ES EL OBJETO DE LA RECLAMACIÓN? El objeto de la reclamación es, primero, solicitar la nulidad de la cláusula, solicitando que la hipoteca se referencie a euros en lugar de a la divisa correspondiente, y, segundo, exigir la devolución de las cantidades cobradas de más, la cual resulta de la diferencia entre lo abonado referenciado a la divisa menos lo que hubiese pagado de haber estado referenciado al euro”. ¿LA RECLAMACION ES INDIVIDUAL O COLECTIVA? Debido a la particularidad de cada caso y la imposibilidad de plantear acciones conjuntas, recomendamos la reclamación individual. ¿CONTRA QUIEN SE DIRIGE LA RECLAMACIÓN? La reclamación se dirige contra la entidad bancaria con la que se contrato la hipoteca Multidivisa. Si dicha entidad Bancaria ya no existe, la reclamación se dirigirá contra la entidad bancaria absorbente que permanezca en actividad. ¿PUEDO RECLAMAR SI SE HA EFECTUADO EL CAMBIO DE DIVISA? En estos casos es importante estudiar con detenimiento las circunstancias en las que se efectuaron dichos cambios. No se descarta ninguna posibilidad de reclamar hasta haber estudiado con conciencia el caso. ¿CUALES SON LAS PROBABILIDADES DE GANAR? El numero de sentencias que reconocen la nulidad de las clausulas multidivisa...

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