Los compradores de vivienda sobre plano que han realizado aportaciones a cuenta del precio de su vivienda, tienen la posibilidad de reclamar su dinero a la entidad bancaria en la que ingresaron esos anticipos, en el supuesto de que se haya producido un retraso en el inicio de las obras o de la entrega de la vivienda, y por supuesto en el caso de que ésta nunca les haya sido entregada al haberse producido el fracaso absoluto del proyecto promotor. Esta reclamación al banco está basada en su culpa in vigilando, conforme a la Ley 57/68, una norma que ha estado vigente hasta el 31 de diciembre de 2015, pero que sigue amparando los derechos de los compradores de vivienda afectados. Respondemos a tres cuestiones claves sobre el citado concepto:
- ¿Qué es esta culpa in vigilando o incumplimiento del deber de vigilancia?
Este incumplimiento del deber de vigilancia deriva del artículo 1.2 de la Ley 57/68. Dicha norma impone una serie de obligaciones al Promotor, como son la contratación de un seguro o un aval bancario que garantice la devolución de las aportaciones de los compradores, para el supuesto de que se produzca retraso en la entrega o el inicio de la construcción, y por otro lado, le obliga a abrir una cuenta especial para percibir estos anticipos, con separación de otro tipo de fondos. Pero, además, la ley impone también obligaciones para la entidad bancaria. El citado artículo 1.2 obliga al banco a exigir al Promotor la contratación del citado seguro o aval bancario, previamente a la apertura de dichas cuentas. Si el banco no cumple la obligación de vigilar que existen las citadas garantías dará lugar a la responsabilidad de la entidad, por la llamada culpa in vigilando.
El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21/12/15, confirmó esta obligación, y estableció como doctrina que “en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad”.
- ¿Qué banco tiene la obligación de devolver las aportaciones al comprador?
No está obligado a devolver las cantidades a los compradores cualquier banco, sino aquel en el que se hayan ingresado los adelantos de los compradores. Ese será el banco que responderá frente a los mismos, como lo hubiese hecho el seguro o el aval bancario, en caso de haber existido.
- ¿Qué requisitos tienen que cumplirse?
Para que el banco tenga la obligación de indemnizar a los compradores, además de ser la entidad bancaria depositaria de las aportaciones de éstos, únicamente es necesario que el banco conociese o hubiese podido conocer que las cantidades ingresadas en la/s cuenta/s que la Promotora tuviese abierta/s en dicha entidad son anticipos para la adquisición de una vivienda.
Tanto la mencionada Sentencia, como las posteriormente dictadas por el Tribunal Supremo, han abierto la puerta a la reclamación de miles de compradores que no podían recuperar su dinero ni del seguro ni del aval, puesto que no había sido contratados por la Promotora, ni exigidos por el banco.
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