Categoría: DA 1ª de la LOE

Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») la garantía solo puede cancelarse por las causas previstas en la ley

La nueva DA 1ª de la LOE, especifica que la garantía solo quedará cancelada cumplidos dos requisitos (i) que se expida el documento que permita la ocupación de la vivienda y (ii) que el promotor haya entregado u ofrecido la vivienda al adquirente.

El hecho de que el ofrecimiento de la vivienda cancele la garantía, no estaba previsto en la Ley 57/68. No obstante, ello tampoco es una verdadera novedad porque así lo consideraba la jurisprudencia.

 Ahora, hay que añadir un segundo motivo: la caducidad de la garantía por falta de reclamación al promotor dentro de los dos años siguientes a la fecha de entrega pactada.

Ahora bien, como ha destacado la jurisprudencia, una garantía que proteja anticipos a cuenta de una vivienda, única y exclusivamente, puede cancelarse por los motivos legalmente previstos, sin que resulte valida cualquier otra razón para su cancelación.

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») el contrato también puede resolverse por falta de garantía

Respecto a los motivos que permiten a un adquirente resolver un contrato de compraventa de vivienda de sobre plano, la nueva DA 1ª de la LOE mantiene como único motivo de «rescisión», la falta de entrega de la vivienda dentro del plazo pactado y con el documento que permita su ocupación.

A pesar de ello, entendemos que la falta de constitución de la garantía, que, recordemos, es una obligación esencial del promotor:

  1. Por un lado, permite al adquirente (i) resolver el contrato, (ii) dejar de realizar anticipos, y (iii) exigir la devolución de lo pagado, tanto al promotor, como al banco depositario.
  2. Por otro, impide al promotor (i) tanto exigir al adquirente el desembolso de los anticipos (ii) como instar la resolución del contrato por falta de pago de los mismos.

Así lo declaró la jurisprudencia del Tribunal Supremo, al interpretar la Ley 57/68 (STS 65/2017 de 2 febrero; STS 469/2016, de 12 de julio; y STS 759/2014, de 6 de enero de 2015).

Jurisprudencia que, también consideramos aplicable a la nueva DA 1ª de la LOE, por no haber introducido ninguna modificación sobre esta cuestión.

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

La naturaleza de la responsabilidad del banco depositario en la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

Despejada la duda sobre la naturaleza de la responsabilidad de la entidad aseguradora y el banco avalista, y siendo indiscutible que es solidaria, cabe plantearse si la responsabilidad del banco depositario que incumple su deber de vigilancia es, también solidaria o, por el contrario, es subsidiaria.

En nuestra opinión, entendemos que su responsabilidad también es solidaria, habida cuenta que como ha declarado el Tribunal Supremo “siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes (en caso de que haya aval o seguro) y la entidad de crédito depositaria (en defecto de aquellos)” (STS 102/2018 de 28 febrero; y STS 459/2017 de 18 julio).

Encontrándose un poderoso argumento que avalaría tal tesis; que, de considerarse subsidiaria, ello podría ser un incentivo para que los bancos incumpliesen su deber de vigilancia y no otorgasen la correspondiente garantía, dado que su posición sería más ventajosa como responsable subsidiario que como solidario. Y, desde luego, no puede un incumplidor quedar en mejor posición de la que estaría si hubiera observado sus obligaciones.

No obstante, quizás tampoco tendría demasiada transcendencia que se tratara de una obligación subsidiaria, pues, téngase en cuenta que ello no exigiría probar la absoluta insolvencia del promotor, sino tan solo que al adquirente le va a resultar muy difícil cobrar de éste.

Sirva al respecto la STS núm. 498/2008 de 30 mayo de 2008, y todas las que en ella se citan.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

En la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») la aseguradora también responde solidariamente

No puede caber duda alguna de que tanto el aval como el seguro a que se refiere la nueva DA 1ª de la LOE son solidarios. Y ello, aunque la nueva DA 1ª de la LOE solo califique al aval de solidario, y no así al seguro.

Ello lo dejó claro la STS 476/2013 de 3 julio, al indicar que la solidaridad a que se refiere la nueva DA 1ª de la LOE también alcanza al seguro. Igualmente, la STS 322/2015 de 23 septiembre, declaró que constituye jurisprudencia del Tribunal Supremo que tanto el seguro como el banco avalista responden solidariamente frente al adquirente.

Es cierto, no obstante, que la nueva DA 1ª de la LOE exige, para que el adquirente pueda dirigirse frente al garante, una reclamación previa al promotor, si es posible, y una espera de 30 días.

Lo cual se contradice con la jurisprudencia que declara que cuando el fiador es solidario, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer ninguna reclamación previa al deudor principal (STS 384/2002 de 30 abril; STS 322/1995 de 10 abril; y STS de 3 febrero 1990).

Sin embargo, ello debe considerarse, simplemente, como una especialidad de este tipo de garantías o, como que el siniestro cubierto es la suma de los siguientes hechos:

  1. Que la construcción no llegue a buen fin en el plazo convenido,
  2. Y, que requerido el promotor no devuelva los anticipos e intereses en el plazo de 30 días desde que el adquirente le requiera.

En cualquier caso, de lo que no cabe duda, es que, cumplidas estas dos circunstancias, el garante responderá solidariamente.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

El plazo para reclamar al banco depositario en la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

 

Respecto al plazo al que se encuentra sometida la reclamación a un banco depositario por incumplimiento de su deber de vigilancia, ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo.

Efectivamente, en noviembre de 2017, esto es, casi dos años después de la entrada en vigor de la nueva DA 1ª de la LOE, el Tribunal Supremo volvió a declarar que dicha acción sigue estando sujeta al plazo de prescripción previsto en el artículo 1.964.2 del CC.

Efectivamente, la STS 636/17 de 23 noviembre, con cita de la anterior STS 781/14 de 16 de enero, declaró que la responsabilidad de los bancos derivada del art. 1.2 de la ley 57/68:

“Se trata de una responsabilidad u obligación nacida de la ley en sentido estricto (arts. 1089 y 1090 CC) que, a falta de regulación específica de la prescripción en la propia Ley 57 / 1968 y como yaazo, que resolvió la sentencia de esta sala 781/2014, de 16 de enero, queda sujeta al régimen general del art. 1964 CC para las acciones personales (plazo de quince años, según su redacción al tiempo de interponerse la demanda).”

En definitiva, no cabe duda de que la acción frente al banco depositario por incumplimiento de su deber de vigilancia estaba y está, sometida al plazo de prescripción previsto en el artículo 1.964 del CC.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

En la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») se mantiene el deber de vigilancia de los bancos

La Ley 57/68 establecía ciertas normas que permitían a los adquirentes recuperar su dinero en caso de que la promoción fracasase.

Por un lado, imponía al promotor (i) la necesidad de contratar un seguro o aval que garantizase a los adquirentes la recuperación de su dinero en caso de que la vivienda no se terminase en el plazo pactado y (ii) la obligación de percibir tales anticipos en una cuenta especial.

Por otro lado, obligaba a los bancos donde se ingresaban los anticipos, a asegurarse de que la mencionada garantía existía.

Y si bien es cierto que la Ley 57/68 no explicaba qué implicaba para un banco incumplir tal deber, la STS 733/2015 de 21 diciembre, declaró que el banco que permita a un promotor recibir, en una cuenta abierta en su entidad, anticipos sin contar con la preceptiva garantía, responderá frente a los adquirentes como lo hubiera hecho el garante.

Doctrina ésta que, con posterioridad, fue reiterada por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias.

Debe destacarse que la nueva DA 1ª de la LOE no ha variado, en nada, el deber de vigilancia del banco depositario, pues la misma ha mantenido, integra y exactamente, la frase en que la jurisprudencia del Tribunal Supremo basó su responsabilidad, por lo que entendemos que esta cuestión permanece inalterada.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») cualquier retraso permite la ejecución de la garantía

Tiene declarado el Tribunal Supremo que cualquier retraso en la entrega de una vivienda vendida sobre plano, por breve que sea, permite al adquirente la ejecución del aval, sin necesidad de conceder ningún plazo de cortesía (STS 218/2014 de 7 de mayo; y STS 778/14 de 20 enero de 2015).

Pues bien, entendemos que con la nueva DA 1ª de la LOE se incentiva, todavía más, la ejecución de las garantías ante cualquier retraso. Y ello por los siguientes motivos:

    • Primero. Porque si llegada la fecha de entrega, sin haberse terminado la vivienda, el adquirente no reclama la devolución de su dinero, estará renunciando a los intereses de sus aportaciones, que, recordemos, dejan de correr desde la fecha de entrega pactada. De manera que cualquier retraso en la reclamación supondrá para el adquirente una pérdida de intereses.
    • Segundo. Porque, desde la fecha de entrega pactada comienzan a correr los plazos dentro de los cuales debe de hacer valer sus derechos.

Por ello, entendemos que la nueva DA 1ª de la LOE supone un claro incentivo para que los adquirentes resuelvan el contrato y reclamen la devolución de su dinero, desde el mismo día siguiente al del incumplimiento por el promotor del plazo de entrega, dado que cualquier espera lo único que hace es perjudicarles.

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

El siniestro protegido en la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

El siniestro protegido por la nueva norma, contiene dos elementos:

  1. Que, llegada la fecha pactada de entrega de la vivienda, ésta no se encuentre terminada y con el documento que permita su ocupación, y
  2. Que el promotor no devuelva al adquirente los anticipos, con sus intereses, en el plazo de 30 días desde que sea requerido fehacientemente para ello.

Ahora bien, no debe olvidarse que la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha extendido la protección de la Ley 57/68 a situaciones no comprendidas expresamente en la norma.

Así, por ejemplo, la STS 527/2016, de 12 de septiembre, fijó como doctrina que la Ley 57/68 protege también “aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento”.

Y la STS 255/2019 de 7 mayo, extendió la protección de la Ley 57/68 a aquellos casos en que “el vendedor supedite el otorgamiento de escritura pública al pago de un precio mayor que el estipulado o pretenda entregar la vivienda con cargas hipotecarias cuando se pactó libre de cargas”.

Jurisprudencia que, puede resultar muy útil para resolver situaciones que no se encuentren expresamente protegidas por la norma, pues, como explica el Tribunal Supremo en las citadas sentencias, la jurisprudencia está abogando, cada vez más, por considerar que lo que se protege es la situación en la que el contrato de compraventa no llega a buen fin, por cualquier causa no imputable al comprador.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

Contratos afectados por la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

La nueva DA 1ª de la LOE, en nuestra opinión, tan solo resulta de aplicación a los anticipos abonados a partir del 1 de enero de 2016, y con motivo de compraventas de viviendas sobre plano firmadas a partir del 1 de enero de 2016.

Así lo ha declarado con reiteración el Tribunal Supremo; ATS de 14 noviembre 2018 (recurso de casación 3144/2016), el ATS de 28 noviembre 2018 (recurso de casación 3412/2016), y el ATS de 12 diciembre 2018 (recurso de casación 2323/2016), todos ellos dictados por la Magistrada Mª Ángeles Parra Lucán.

Ello es así, fundamentalmente, por un motivo de seguridad jurídica; el adquirente que firmó un contrato de compraventa de vivienda sobre plano bajo una normativa tiene derecho a que su contrato se mantenga sometido a dicha normativa.

Más aún, nótese que:

    1. La Ley 20/15 no establece su aplicación retroactiva.
    2. Conforme al artículo 2.3 del CC, salvo que se disponga lo contrario, las leyes no tienen efecto retroactivo.
    3. El artículo 9.3 de la Constitución prohíbe la retroactividad de las leyes restrictivas de derechos individuales. Precepto éste que resulta de especial relevancia respecto a aquellas normas de la nueva DA 1ª de la LOE que pudieran resultar restrictivas de los derechos de los adquirentes.

Por tanto, todos los contratos firmados hasta el 31 de diciembre de 2015 seguirán rigiéndose por la Ley 57/68 y la primitiva DA 1ª de la LOE, cuya nueva redacción solo aplicará a las compraventas de viviendas sobre plano firmadas a partir del 1 de enero de 2016.

 

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

Nosotros las recuperaremos por ti.

#CompromisoRÂIZ #AfectadosVivienda #ViviendaNoEntregada #EDVDA1delaLOE #Ley57/68

LLÁMANOS GRATIS AHORA

O si prefieres te llamamos nosotros