Categoría: Vivienda

La revista Economist & Jurist ha publicado recientemente un artículo que se hace eco de la sentencia de 21 de marzo de 2021, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº21 de Valencia, que condenó a Bankia a devolver 25.200 euros entregados a cuenta por una mercantil para la compraventa de una vivienda sobre plano que jamás se construyó.

Los hechos probados que constituyen la base de la resolución son un caso más de las recurrentes reclamaciones que se han abierto en nuestro país frente a las entidades bancarias que recibieron aportaciones por la compra de una vivienda sobre plano, sin que vigilaran que dichas cantidades estuvieran avaladas, a raíz de la crisis del ladrillo.

No obstante, la nota distintiva en este supuesto es que quien realizaba la compra no era un particular, sino una sociedad mercantil, con el riesgo que ello supone para la reclamación.

Debe advertirse que el banco es un tercero no ajeno en los contratos firmados entre comprador y promotor, respondiendo por su incumplimiento del deber de vigilancia únicamente cuando el promotor, que es el obligado principal, incumple con el deber de entregar la vivienda en el tiempo y forma pactados.

Sin embargo, para que el banco responda en tales supuestos, es necesario que quien compraba lo hiciera con fines de propio beneficio y no lucrativos, es decir, que lo hiciera en calidad de consumidor y no como inversor.

Es por ello por lo que el presente supuesto presenta un cariz peculiar, al haber podido la parte actora, siendo una sociedad mercantil, acreditar que dicha compra se realizaba en calidad de consumidor, pues iba a ser destinada al uso de vivienda habitual del administrador de dicha sociedad. Y ello con la complicación que supone procesalmente para su defensa, puesto que, al haber realizado la compra una persona jurídica, le correspondía a ella probar dicho extremo, sin que recayera sobre la entidad bancaria la necesidad de desacreditar el uso que pretendía darse a la vivienda, como ocurre en el común de los casos, cuando es una persona física la que realiza la adquisición.

Si bien es cierto que lo que en la sentencia debe dirimirse no es el perfil del comprador, sino el efectivo destino que pretendía darse a la compra, en los casos de sociedades o de inversores inmobiliarios, ese perfil arrastra una complicación extra para que la reclamación llegue a buen puerto, y es que este suele constituir un indicio de que una determinada compra no se realizaba con fines de consumo. Se trata, por tanto, de centrar el éxito de la reclamación no tanto en la personalidad del comprador, sino en el carácter mismo de la compra.

En el presente caso, la defensa de la sociedad pudo acreditar que el destino de la adquisición no era especulativo, puesto que dicha sociedad no se dedicaba a la compraventa de viviendas ni a ninguna actividad relativa a la inversión inmobiliaria.

 

En El Defensor de tu Vivienda somos expertos en este tipo de reclamaciones. Si entregaste cantidades a cuenta de una vivienda y no tienes ni la vivienda ni has recuperado las cantidades, no dudes en contactar con nosotros llamándonos GRATIS al teléfono 910 323 636 o a través del formulario de contacto de nuestra web.

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¿Qué plazo hay para reclamar si compraste una vivienda sobre plano y no te la han entregado?

 

Si compraste una vivienda sobre plano y, una vez llegado el día pactado, no te la han entregado debes saber qué plazo tienes para reclamar el dinero pagado.

La normativa de vivienda no entregada establece que los compradores o cooperativistas tienen un plazo de dos años a contar desde que el promotor incumple con la obligación de entregar la casa en la fecha pactada. Esto es, el comprador deberá rescindir el contrato antes de que transcurran dos años, pues en caso contrario, no podrá reclamar las cantidades entregadas ni al banco ni a la aseguradora, pues tras dicho plazo se producirá la caducidad del aval.

La normativa dispone también que en caso de no haber sido finalizada la construcción en el plazo convenido, el afectado deberá requerir de manera fehaciente al promotor para que en el plazo de 30 días desde dicho requerimiento le haga devolución de las cantidades aportadas.

Una vez se haya resuelto el contrato, teniendo en cuenta las consideraciones anteriores, el comprador o cooperativista cuenta con cinco años para reclamar las cantidades entregadas a cuenta de la construcción de la vivienda, bien al banco o, bien, a la aseguradora, aplicándose la regla general de cinco años prevista en el artículo 1964 Código Civil.

En definitiva, si en el plazo de dos años a contar desde la fecha pactada de entrega, sin que la vivienda haya sido puesta a disposición del comprador, éste realiza un requerimiento fehaciente al promotor, y en el plazo de 30 días no es restituido en sus aportaciones, dispondrá de cinco años (art. 1964 CC) para poder dirigirse frente a la entidad avalista y exigir la recuperación de las aportaciones realizadas a cuenta de la vivienda.

 

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Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») la garantía solo puede cancelarse por las causas previstas en la ley

La nueva DA 1ª de la LOE, especifica que la garantía solo quedará cancelada cumplidos dos requisitos (i) que se expida el documento que permita la ocupación de la vivienda y (ii) que el promotor haya entregado u ofrecido la vivienda al adquirente.

El hecho de que el ofrecimiento de la vivienda cancele la garantía, no estaba previsto en la Ley 57/68. No obstante, ello tampoco es una verdadera novedad porque así lo consideraba la jurisprudencia.

 Ahora, hay que añadir un segundo motivo: la caducidad de la garantía por falta de reclamación al promotor dentro de los dos años siguientes a la fecha de entrega pactada.

Ahora bien, como ha destacado la jurisprudencia, una garantía que proteja anticipos a cuenta de una vivienda, única y exclusivamente, puede cancelarse por los motivos legalmente previstos, sin que resulte valida cualquier otra razón para su cancelación.

 

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Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») el contrato también puede resolverse por falta de garantía

Respecto a los motivos que permiten a un adquirente resolver un contrato de compraventa de vivienda de sobre plano, la nueva DA 1ª de la LOE mantiene como único motivo de «rescisión», la falta de entrega de la vivienda dentro del plazo pactado y con el documento que permita su ocupación.

A pesar de ello, entendemos que la falta de constitución de la garantía, que, recordemos, es una obligación esencial del promotor:

  1. Por un lado, permite al adquirente (i) resolver el contrato, (ii) dejar de realizar anticipos, y (iii) exigir la devolución de lo pagado, tanto al promotor, como al banco depositario.
  2. Por otro, impide al promotor (i) tanto exigir al adquirente el desembolso de los anticipos (ii) como instar la resolución del contrato por falta de pago de los mismos.

Así lo declaró la jurisprudencia del Tribunal Supremo, al interpretar la Ley 57/68 (STS 65/2017 de 2 febrero; STS 469/2016, de 12 de julio; y STS 759/2014, de 6 de enero de 2015).

Jurisprudencia que, también consideramos aplicable a la nueva DA 1ª de la LOE, por no haber introducido ninguna modificación sobre esta cuestión.

 

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La naturaleza de la responsabilidad del banco depositario en la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

Despejada la duda sobre la naturaleza de la responsabilidad de la entidad aseguradora y el banco avalista, y siendo indiscutible que es solidaria, cabe plantearse si la responsabilidad del banco depositario que incumple su deber de vigilancia es, también solidaria o, por el contrario, es subsidiaria.

En nuestra opinión, entendemos que su responsabilidad también es solidaria, habida cuenta que como ha declarado el Tribunal Supremo “siendo el promotor el obligado principal a devolver la totalidad de los anticipos, esta misma obligación es la que asumen los garantes (en caso de que haya aval o seguro) y la entidad de crédito depositaria (en defecto de aquellos)” (STS 102/2018 de 28 febrero; y STS 459/2017 de 18 julio).

Encontrándose un poderoso argumento que avalaría tal tesis; que, de considerarse subsidiaria, ello podría ser un incentivo para que los bancos incumpliesen su deber de vigilancia y no otorgasen la correspondiente garantía, dado que su posición sería más ventajosa como responsable subsidiario que como solidario. Y, desde luego, no puede un incumplidor quedar en mejor posición de la que estaría si hubiera observado sus obligaciones.

No obstante, quizás tampoco tendría demasiada transcendencia que se tratara de una obligación subsidiaria, pues, téngase en cuenta que ello no exigiría probar la absoluta insolvencia del promotor, sino tan solo que al adquirente le va a resultar muy difícil cobrar de éste.

Sirva al respecto la STS núm. 498/2008 de 30 mayo de 2008, y todas las que en ella se citan.

 

 

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En la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») la aseguradora también responde solidariamente

No puede caber duda alguna de que tanto el aval como el seguro a que se refiere la nueva DA 1ª de la LOE son solidarios. Y ello, aunque la nueva DA 1ª de la LOE solo califique al aval de solidario, y no así al seguro.

Ello lo dejó claro la STS 476/2013 de 3 julio, al indicar que la solidaridad a que se refiere la nueva DA 1ª de la LOE también alcanza al seguro. Igualmente, la STS 322/2015 de 23 septiembre, declaró que constituye jurisprudencia del Tribunal Supremo que tanto el seguro como el banco avalista responden solidariamente frente al adquirente.

Es cierto, no obstante, que la nueva DA 1ª de la LOE exige, para que el adquirente pueda dirigirse frente al garante, una reclamación previa al promotor, si es posible, y una espera de 30 días.

Lo cual se contradice con la jurisprudencia que declara que cuando el fiador es solidario, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer ninguna reclamación previa al deudor principal (STS 384/2002 de 30 abril; STS 322/1995 de 10 abril; y STS de 3 febrero 1990).

Sin embargo, ello debe considerarse, simplemente, como una especialidad de este tipo de garantías o, como que el siniestro cubierto es la suma de los siguientes hechos:

  1. Que la construcción no llegue a buen fin en el plazo convenido,
  2. Y, que requerido el promotor no devuelva los anticipos e intereses en el plazo de 30 días desde que el adquirente le requiera.

En cualquier caso, de lo que no cabe duda, es que, cumplidas estas dos circunstancias, el garante responderá solidariamente.

 

 

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El plazo para reclamar al banco depositario en la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE»)

 

Respecto al plazo al que se encuentra sometida la reclamación a un banco depositario por incumplimiento de su deber de vigilancia, ya se ha pronunciado el Tribunal Supremo.

Efectivamente, en noviembre de 2017, esto es, casi dos años después de la entrada en vigor de la nueva DA 1ª de la LOE, el Tribunal Supremo volvió a declarar que dicha acción sigue estando sujeta al plazo de prescripción previsto en el artículo 1.964.2 del CC.

Efectivamente, la STS 636/17 de 23 noviembre, con cita de la anterior STS 781/14 de 16 de enero, declaró que la responsabilidad de los bancos derivada del art. 1.2 de la ley 57/68:

“Se trata de una responsabilidad u obligación nacida de la ley en sentido estricto (arts. 1089 y 1090 CC) que, a falta de regulación específica de la prescripción en la propia Ley 57 / 1968 y como yaazo, que resolvió la sentencia de esta sala 781/2014, de 16 de enero, queda sujeta al régimen general del art. 1964 CC para las acciones personales (plazo de quince años, según su redacción al tiempo de interponerse la demanda).”

En definitiva, no cabe duda de que la acción frente al banco depositario por incumplimiento de su deber de vigilancia estaba y está, sometida al plazo de prescripción previsto en el artículo 1.964 del CC.

 

 

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En la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») se mantiene el deber de vigilancia de los bancos

La Ley 57/68 establecía ciertas normas que permitían a los adquirentes recuperar su dinero en caso de que la promoción fracasase.

Por un lado, imponía al promotor (i) la necesidad de contratar un seguro o aval que garantizase a los adquirentes la recuperación de su dinero en caso de que la vivienda no se terminase en el plazo pactado y (ii) la obligación de percibir tales anticipos en una cuenta especial.

Por otro lado, obligaba a los bancos donde se ingresaban los anticipos, a asegurarse de que la mencionada garantía existía.

Y si bien es cierto que la Ley 57/68 no explicaba qué implicaba para un banco incumplir tal deber, la STS 733/2015 de 21 diciembre, declaró que el banco que permita a un promotor recibir, en una cuenta abierta en su entidad, anticipos sin contar con la preceptiva garantía, responderá frente a los adquirentes como lo hubiera hecho el garante.

Doctrina ésta que, con posterioridad, fue reiterada por el Tribunal Supremo en numerosas sentencias.

Debe destacarse que la nueva DA 1ª de la LOE no ha variado, en nada, el deber de vigilancia del banco depositario, pues la misma ha mantenido, integra y exactamente, la frase en que la jurisprudencia del Tribunal Supremo basó su responsabilidad, por lo que entendemos que esta cuestión permanece inalterada.

 

 

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Con la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») cualquier retraso permite la ejecución de la garantía

Tiene declarado el Tribunal Supremo que cualquier retraso en la entrega de una vivienda vendida sobre plano, por breve que sea, permite al adquirente la ejecución del aval, sin necesidad de conceder ningún plazo de cortesía (STS 218/2014 de 7 de mayo; y STS 778/14 de 20 enero de 2015).

Pues bien, entendemos que con la nueva DA 1ª de la LOE se incentiva, todavía más, la ejecución de las garantías ante cualquier retraso. Y ello por los siguientes motivos:

    • Primero. Porque si llegada la fecha de entrega, sin haberse terminado la vivienda, el adquirente no reclama la devolución de su dinero, estará renunciando a los intereses de sus aportaciones, que, recordemos, dejan de correr desde la fecha de entrega pactada. De manera que cualquier retraso en la reclamación supondrá para el adquirente una pérdida de intereses.
    • Segundo. Porque, desde la fecha de entrega pactada comienzan a correr los plazos dentro de los cuales debe de hacer valer sus derechos.

Por ello, entendemos que la nueva DA 1ª de la LOE supone un claro incentivo para que los adquirentes resuelvan el contrato y reclamen la devolución de su dinero, desde el mismo día siguiente al del incumplimiento por el promotor del plazo de entrega, dado que cualquier espera lo único que hace es perjudicarles.

 

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