El retraso desleal denunciado por los bancos
El retraso desleal y los compradores de vivienda sobre plano
Muchas entidades financieras, que siguen recibiendo reclamaciones judiciales con motivo de promociones de viviendas que avalaron hace más de 10 o 20 años, se quejan de «retraso desleal» por parte de los demandantes.
Estos demandantes suele ser compradores de una vivienda sobre plano que han descubierto ahora la posibilidad de recuperar el dinero que perdieron hace décadas.
Concepto de retraso desleal
El retraso desleal es una figura jurídica elaborada por la doctrina y la jurisprudencia alemanas, denominada verwirkung, y que fue asumida por nuestro Tribunal Supremo.
Según esta doctrina del retaso desleal, algunas reclamaciones excesivamente tardías deben ser rechazadas por los tribunales.
Como explica la STS 148/2017 de 2 marzo, el retraso desleal encuentra su fundamento en nuestro ordenamiento jurídico, en el artículo 7.1 del Código Civil, que sostiene que «los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe».
Requisitos del retraso desleal
La jurisprudencia ha apuntalado que para que pueda apreciarse un retraso desleal deben darse los siguientes requisitos:
- Transcurso de un largo periodo de tiempo.
- Falta de presentación de la reclamación judicial.
- Una «objetiva deslealtad».
Este último requisito, se refiere a la creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitara la acción de reclamación. Es decir, que el comprador de la vivienda a través de sus actos hace creer al banco que no va a presentar la reclamación judicial.
Por lo tanto, la clave para que sea posible apreciar la doctrina del retraso desleal es la «objetiva deslealtad» del reclamante: su retraso debe ser reprochable.
No hay retraso desleal en el comprador sobre plano
Como explica la Sentencia del Tribunal Supremo 194/2022, de 7 de marzo de 2022, fue a partir de los años 2013 y 2014 cuando los tribunales empezaron a concretar las responsabilidades de los bancos y aseguradoras en las compraventas de viviendas sobre plano. Y, actualmente, todavía se siguen resolviendo algunas dudas al respecto.
Por ello, es totalmente comprensible que un comprador de vivienda sobre plano, que ha perdido parte de sus ahorros, se espere a presentar una reclamación judicial, hasta conocer la existencia de sentencias favorables a otras personas en situación similar a la suya.
Tal espera no puede ser, en modo alguno reprochable. De modo que no puede apreciarse, en absoluto, retraso desleal en tal comprador, por falta de una «objetiva deslealtad».
Conclusión
Por lo tanto, si se quedó sin ahorros y sin vivienda, y transcurridos los años ha visto en la prensa que otros compradores recuperaron su dinero, debe saber que todavía puede, perfectamente, ejercitar los derechos que la ley le reconoce.
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