En los últimos años venimos percibiendo un aumento de clientes que acuden al despacho de El Defensor de tu Vivienda con un perfil y un problema determinado: son cooperativistas afectados que hace ya demasiados años que se incorporaron a una Cooperativa de Viviendas, las cuales brotaron como setas al calor de la burbuja inmobiliaria y con el abono de la desregulación y/o desidia institucional, y ahora, tras haber esperado más de una década por una vivienda que no llega, quieren recuperar la inversión efectuada antaño, la pregunta es clara: ¿puedo exigir al seguro la devolución de las cantidades que he entregado a la Cooperativa?. ¿Están dichas cantidades realmente garantizadas por una aseguradora, tal y como me aseveraron al incorporarme a la Cooperativa?. La respuesta sin embargo, no es lo clara y contundente que sería deseable…

Para el planteamiento del problema debemos partir de la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, disposición titulada Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, en virtud de la cual se establece imperativamente la obligación de los promotores o gestores de cubrir dichas cantidades mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

La referida Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, es una disposición que protege a los compradores de viviendas sobre plano, es decir, a todo aquel que financia al promotor entregándole cantidades de dinero a cuenta de la entrega futura de una vivienda. Se trata de una norma muy escueta (únicamente consta de 7 artículos), en cuyo artículo 1º encontramos la esencia de su posterior desarrollo:

• Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el interés legal, mediante contrato de seguro de caución otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval bancario solidario, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
• Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.

Lo anterior es lo que prescriben las distintas disposiciones legales que se ocupan del asunto, la realidad sin embargo es más difusa. Sintetizando mucho la cuestión –como corresponde a un blog de opinión como el presente-, diremos que muy pocas aseguradoras han comercializado una póliza que asegure el riesgo descrito en el art. 1 de la Ley 57/68 (para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido), y las que lo han hecho niegan que la póliza comercializada sea la exigida por la Ley 57/68, ya que expresamente se excluye en las Condiciones Especiales de la póliza el riesgo anteriormente referido. Alegan estas aseguradoras que es imposible asegurar un riesgo que no puede producirse, ya que todas las Cooperativas de Viviendas que contrataron alguna de las pólizas ofertadas no tenían comprometida con sus cooperativistas una fecha de entrega determinada (la fórmula habitual era: a entregar la vivienda en el plazo de tres meses siguientes a obtener la Calificación Definitiva). De este modo, al no existir una fecha de entrega determinada, no puede asegurarse el retraso en la entrega y, por otro lado, en las condiciones particulares se excluye expresamente el riesgo de que la promoción no llegue a buen fin por cualquier causa –insistimos, el medio obliga a una extrema simplificación-.

Por último, a los efectos de ofrecer una visión objetiva, en la medida de lo posible, acerca de la problemática aquí comentada, es imperativo hacer una breve referencia al seguro de caución contratado y a la comercialización de las viviendas en régimen de Cooperativa.

El seguro de caución está claramente definido en el art. 68 de la Ley de Contrato de Seguro como aquel por el cual el asegurador se obliga, en caso de incumplimiento por el tomador del seguro de sus obligaciones legales o contractuales, a indemnizar al asegurado a título de resarcimiento o penalidad los daños patrimoniales sufridos, dentro de los límites establecidos en la ley o en el contrato. En el presente supuesto, el Tomador es la Cooperativa y el Asegurado el cooperativista.

Por otro lado, lo que la Gestora de la Cooperativa (auténtica precursora y beneficiaria económica de esta situación, sobre todo en los inicios del boom inmobiliario y algunos de cuyos responsables rinden cuentas actualmente ante la jurisdicción penal) afirmaba a los cooperativistas antes de incorporarse a la Cooperativa era: “no te preocupes tu dinero, está asegurado, hay una Ley que así lo obliga, tenemos un póliza de seguro de caución y las cantidades se ingresan en una cuenta especialmente supervisada por la aseguradora.”

La argumentación de las aseguradoras, nos lleva a plantearnos muchas cuestiones, de las cuales destacamos una de ellas:

¿Si las pólizas comercializadas por las aseguradoras no cubren el riesgo de que la promoción no llegue a buen fin –o sea, que no me entreguen mi vivienda-, cuál es el riesgo asegurado por esa póliza?

La respuesta que las aseguradoras dan a esta pregunta es kafkiana, ya que según se nos dice el riesgo asegurado es que los representantes legales de la Cooperativa no desvíen fondos de la cuenta especial para fines distintos al proyecto promotor…

Ah! Es cierto, si las cantidades entregadas por los cooperativistas se destinan a una cuenta especial de la que únicamente se dispone tras haberlo autorizado la entidad aseguradora (función por la que, por cierto, cobran un plus aparte de la prima), entonces, volvemos a hacernos la misma pregunta:

¿Cuál es el riesgo asegurado? ¿Acaso el riesgo asegurado consiste en que los representantes legales de la Cooperativa emitan documentos falsos para efectuar pagos que en realidad no se corresponden con el proyecto promotor? Esa parece ser la tesis defendida por las Aseguradoras (con informes de afamados mercantilistas y civilistas en su apoyo, eso sí, muy bien remunerados), en cuyo caso:

• ¿Qué responsabilidad tiene la aseguradora que no ha verificado la autenticidad del documento?.
• ¿Cómo es posible que cobre dinero por autorizar unos pagos y al mismo tiempo defienda que el objeto del seguro sea su propia negligencia (que los pagos autorizados no estaban realmente destinados a la promoción)?.
• ¿Cómo es posible que los bancos hayan abierto las cuentas especiales cuando la Ley les obligaba a exigir, bajo su responsabilidad, el seguro de caución exigido por la Ley 57/68?.
• ¿Si se acredita que los representantes legales de la Cooperativa han hurtado, estafado o se han apropiado indebidamente de, pongamos por caso, 100.000 €, cómo se reparte ese dinero? ¿Entre los, pongamos por caso, 400 cooperativistas que siguen de alta, o también se les da algo a las bajas?.
• ¿Cómo han calculado los actuarios la prima de la póliza del seguro?.
• ¿Cuántos siniestros han pagado las aseguradoras voluntariamente a día de hoy?.

A esta pregunta ha respondido afirmativamente hace poco el Juzgado de 1ª Instancia nº 84 de Madrid, en una magnífica sentencia de 26 de octubre de 2012. Sin embargo, en la Audiencia Provincial de Madrid, nos encontramos con corrientes enfrentadas en función de la Sección en que recaiga la apelación, esperemos que el Tribunal Supremo no tarde en pronunciarse sobre este asunto que tanto impacto social tiene sobre un colectivo (compradores de vivienda protegida) especialmente vulnerable y que su pronunciamiento no tenga únicamente en cuenta la literalidad del contrato, sino que considere también quién lo suscribió, a quién debería de proteger, las circunstancias en que se comercializó y, sobre todo, haga cumplir la Ley. Por pedir…

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