10 CONSEJOS ANTE UNA EXPROPIACIÓN

¿Sufres una expropiación por las obras del AVE, de carreteras, de plataformas  o puertos?

1º.- No firmes un mutuo acuerdo con la Administración. 

La Administración no está de tu parte y muchas veces valora el suelo en un importe inferior a su valor real. Consulta a un profesional. No te conformes con la valoración de la administración. Llegar a un mutuo acuerdo te impide reclamar y puede suponer perder mucho dinero. El porcentaje de reclamaciones ganadas por expropiaciones con ayuda legal especializada es alto y habitualmente se consigue un justiprecio más elevado que la oferta que te hace la Administración.

2º.- Céntrate en conseguir más dinero por la expropiación.

No inviertas tus esfuerzos en impugnar la expropiación porque es muy difícil conseguirlo. Centra todas tus actuaciones en conseguir que te paguen más dinero por tu expropiación.

3º.- Aunque reclames, solicita que te paguen el importe en que la Administración ha valorado tu suelo.

Si no estás conforme con el justiprecio que te ha ofrecido la Administración y quieres reclamar, debes saber que, aunque reclames una cantidad superior, tienes derecho a que te paguen el importe en que la Administración haya valorado tu terreno.

4º.- Cultiva la finca con cultivos con alto rendimiento.

El valor de tu suelo agrícola a efectos de la expropiación se va a calcular en base al beneficio de la explotación agrícola del cultivo existente, o del cultivo potencial si demuestras que es viable.

5º.- Haz una lista de todos los perjuicios que te va a causar la expropiación

Cada terreno es diferente y deberá estudiarse en cada caso los perjuicios que provoca la expropiación.

1. 1. Valor del suelo expropiado.
   2. Demérito del suelo no expropiado por reducción de tamaño. 
   3. Demérito del suelo no expropiado por división de la finca.
   4. Coste de reconstrucción del regadío tras la expropiación.
   5. El valor de construcciones e instalaciones afectadas, tales como, tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o construcciones.
   6. Indemnización por paso de regadío a secano causada por la expropiación de suelo donde se ubica el pozo o el bombeo. Esta situación puede ser permanente o temporal si se otorga una nueva concesión.
   7. Pérdida de Certificado Ecológico.
   8. Pérdida de cosechas.
   9. Premio de afección.
   10. Intereses de demora.

6º.- Verifica si la expropiación afecta a tus instalaciones o edificaciones 

La expropiación puede afectar a las instalaciones de tu explotación agrícola afectan y en especial a tuberías de riego, sistemas de bombeo, pívots, charcas, invernaderos, depósitos de agua o cerramientos o construcciones. Los sistemas de riego son las instalaciones habitualmente más afectadas y requiere que se realice un nuevo diseño y reconstrucción de los mismos tras la expropiación. Los daños causados en las citadas instalaciones deben de ser pagados por la Administración con independencia del valor del suelo.

7º.- Acude con tu abogado al acta previa a la ocupación

Recibirás una carta por la que te citan en tu Ayuntamiento para levantar el acta previa a la ocupación. Este trámite es más relevante de lo que parece y un error en el mismo podría tener consecuencias económicas graves para el expropiado. Por ello, es muy importante que acudas a este trámite acompañado por un abogado especialista en expropiaciones.

8º.- Verifica los accesos a la parte no expropiada tras la expropiación.

Es importante revisar los planos oficinales de la expropiación y verificar como quedan los accesos a los restos no expropiados tras la expropiación. Las limitaciones en los accesos pueden llegar a tener que indemnizarse.

9º.- Encarga tu hoja de aprecio a un especialista en expropiaciones.

La hoja de aprecio es el trámite más importante para conseguir más justiprecio por la expropiación y los errores pueden tener consecuencias. Es importante que tu hoja de aprecio la redacte un abogado especialista en expropiaciones.

10 º.- Contrata desde el principio a un abogado especialista en expropiaciones

Disponer de una estrategia bien definida desde antes de que se inicie el proceso de expropiación, permite una defensa más rigurosa, evita errores y supone tener más posibilidades para conseguir más justiprecio.