La indemnización por pérdida de la facultad de participar en actividades de nueva urbanización
Contexto
En el año 2008 se aprobó la penúltima versión de la Ley del Suelo (la actual es de 2015), pero ya en ella se estableció un método de valoración del suelo que rompía con lo dispuesto en su anterior versión, la de 1998.
Fundamentalmente, el cambio normativo significó que para la valoración del suelo, en lugar de atender a su clasificación urbanística, se atendiera a su situación básica.
Es decir, el suelo urbanizable dejó de configurarse como un tipo de suelo autónomo, cuyo valor podía ser calculado a través de distintos métodos previstos para el mismo, y pasó a tener la condición básica de suelo rural.
Ahora bien, el legislador no quiso pasar por alto que las expectativas urbanísticas derivadas de su clasificación como urbanizable, incidían en el valor real de la finca, aunque esta aún no fuera urbanizada, y configuró como concepto autónomo la indemnización por la pérdida de facultad de participar en actividades de nueva urbanización (actualmente, art. 38 RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundida de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana, en adelante la «LSRU»).
Contenido del derecho indemnizatorio por pérdida de la facultad
Dicha indemnización es procedente si se cumplen los siguientes requisitos:
- Que los terrenos estén incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.
Es decir, que, desde el punto de vista urbanístico, el planeamiento del terreno esté completo.
Esto quiere decir que el suelo en cuestión figure como suelo urbanizable sectorizado o programado, o sea, con todos los detalles de planeamiento (gestión de planeamiento) y solo falte comenzar las obras de urbanización (actuación urbanística).
- Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del o reduciendo su edificabilidad.
En el caso de las expropiaciones, la cuestión es clara.
El propietario pierde la facultad de participar en la urbanización desde el momento en que es despojado del terreno que va a urbanizarse, y se ve privado de la propiedad a través de un acto expropiatorio lo que motiva la valoración del suelo.
- Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
Es decir, que no se haya comenzado a urbanizar porque no se podía y la Administración no lo permitía.
Si las obras de urbanización no hubiesen comenzado por causa imputable al propietario, no puede solicitarse la indemnización.
- Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.
La importancia de contar con abogados especialistas en expropiaciones para reclamar un precio justo.
Cuando una persona se enfrenta a una expropiación, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado de abogados expertos en este ámbito.
Los casos de una expropiación suelen ser:
- Expropiación urgente
- Expropiación forzosa
- Expropiación de Suelo Dotacional
- Expropiación Rústica
- Expropiación Urbanística
Las primeras preguntas que los afectados suelen hacerse son:
- ¿Se puede aplicar el derecho de reversión de una expropiación forzosa?
- ¿Puedo reclamar el pago de una indemnización por la expropiación?
- ¿Cuál es el justiprecio de una expropiación?
- ¿Cómo evitar una expropiación?
La posibilidad de reclamar el precio de expropiación o justiprecio de manera efectiva depende en gran medida de contar con un abogado especializado en expropiaciones.
Los abogados de expropiaciones somos profesionales que comprendemos la complejidad de estos procesos y conocemos los derechos y las leyes aplicables en cada caso. Nuestra experiencia y conocimiento nos permiten guiar a los afectados a través de todo el procedimiento, asegurando que se sigan los pasos adecuados para reclamar un precio justo por la expropiación.
Reclamar el justiprecio de expropiación es un derecho fundamental de cualquier persona que se vea afectada por este tipo de situaciones. Sin embargo, es importante reconocer que lograr este objetivo no siempre es sencillo. La Administración tiende a ofrecer precios por debajo del valor real de la propiedad expropiada, lo que puede dejar a los afectados en una situación de desventaja.
Es en este contexto que la figura del abogado de expropiaciones adquiere una importancia crucial. Estos profesionales se encargan de evaluar la situación de cada cliente, analizando los detalles específicos de la expropiación y realizando una valoración precisa de la propiedad afectada. Con esta información en mano, podemos presentar argumentos sólidos y fundamentados para reclamar un precio justo ante las autoridades competentes.
El papel del abogado de expropiaciones va más allá de la simple reclamación del precio. Nosotros también brindamos apoyo y orientación durante todo el proceso, desde la notificación inicial de la expropiación hasta el seguimiento de los trámites legales correspondientes. Nuestro objetivo es proteger los derechos de los afectados y garantizar que obtengan una compensación adecuada por la pérdida de su propiedad.
En conclusión, cuando se enfrenta a una expropiación de vivienda, contar con el asesoramiento de abogados especialistas en expropiaciones es crucial para reclamar un precio justo. Ya que tenemos la experiencia y el conocimiento necesarios para guiar a los afectados a través de todo el proceso y asegurarnos de que se respeten sus derechos. No subestime la importancia de contar con un asesor legal especializado en expropiaciones, ya que puede marcar la diferencia en el resultado final de su caso.
Si usted se encuentra en una situación de expropiación y necesita asesoramiento legal, no dude en buscar la ayuda de abogados expertos en esta área. Recuerde que reclamar el precio de expropiación adecuado es su derecho, y contar con el apoyo de expertos en reclamar expropiaciones aumentará sus posibilidades de éxito en este proceso.
Asesoramiento
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