La indemnización por pérdida de la facultad de participar en actividades de nueva urbanización
Contexto
En el año 2008 se aprobó la penúltima versión de la Ley del Suelo (la actual es de 2015), pero ya en ella se estableció un método de valoración del suelo que rompía con lo dispuesto en su anterior versión, la de 1998.
Fundamentalmente, el cambio normativo significó que para la valoración del suelo, en lugar de atender a su clasificación urbanística, se atendiera a su situación básica.
Es decir, el suelo urbanizable dejó de configurarse como un tipo de suelo autónomo, cuyo valor podía ser calculado a través de distintos métodos previstos para el mismo, y pasó a tener la condición básica de suelo rural.
Ahora bien, el legislador no quiso pasar por alto que las expectativas urbanísticas derivadas de su clasificación como urbanizable, incidían en el valor real de la finca, aunque esta aún no fuera urbanizada, y configuró como concepto autónomo la indemnización por la pérdida de facultad de participar en actividades de nueva urbanización (actualmente, art. 38 RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundida de la Ley de Suelo y Rehabilitación urbana, en adelante la «LSRU»).
Contenido del derecho indemnizatorio por pérdida de la facultad
Dicha indemnización es procedente si se cumplen los siguientes requisitos:
- Que los terrenos estén incluidos en la delimitación del ámbito de la actuación y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislación en la materia.
Es decir, que, desde el punto de vista urbanístico, el planeamiento del terreno esté completo.
Esto quiere decir que el suelo en cuestión figure como suelo urbanizable sectorizado o programado, o sea, con todos los detalles de planeamiento (gestión de planeamiento) y solo falte comenzar las obras de urbanización (actuación urbanística).
- Que la disposición, el acto o el hecho que motiva la valoración impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del o reduciendo su edificabilidad.
En el caso de las expropiaciones, la cuestión es clara.
El propietario pierde la facultad de participar en la urbanización desde el momento en que es despojado del terreno que va a urbanizarse, y se ve privado de la propiedad a través de un acto expropiatorio lo que motiva la valoración del suelo.
- Que la disposición, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuación y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o después si la ejecución no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administración.
Es decir, que no se haya comenzado a urbanizar porque no se podía y la Administración no lo permitía.
Si las obras de urbanización no hubiesen comenzado por causa imputable al propietario, no puede solicitarse la indemnización.
- Que la valoración no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad.
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