Repaso de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los gastos de hipoteca
En 2015 se declara por el Tribunal Supremo la nulidad de la cláusula de gastos de hipoteca, al contravenir lo dispuesto en el artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y Usurarios, que impide la imposición al consumidor mediante una cláusula no negociada y predispuesta de aquellos gastos hipotecarios que por ley correspondan al empresario.
Se declara la nulidad de una cláusula que obliga al consumidor a pagar todos y cada uno de los gastos hipotecarios, esto es, en concepto de notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados.
Sin embargo, en Derecho no todo es blanco o negro, y la legislación nacional en cuanto a quién ha de abonar los gastos de hipoteca deja algunas dudas, que se han ido subsanando jurisprudencialmente.
Primera sentencia aclaratoria
La primera de las sentencias aclaratorias llega el 23 de enero de 2019. Ante la falta de previsión legal, el Tribunal Supremo acude al concepto de interesado a la hora de efectuar un reparto equitativo de los gastos hipotecarios.
Primeramente, tras el análisis de la Ley del Impuesto y su Reglamento, se llega a la conclusión de quien ha de abonar el impuesto es el prestatario, por lo que le corresponde asumir dicho gasto.
Posteriormente se analiza el reparto de los gastos notariales desde el análisis de la normativa notarial. La norma prevé que el pago del notario se haga por el interesado. Ya que tanto el Banco como el prestatario interesan la elevación a público de la escritura, se acuerda el reparto por mitades.
Gastos de registro
En cuanto los gastos de registro, la norma establece que los mismos se pagarán por aquél a cuyo favor se inscriba el acto. La inscripción del préstamo únicamente beneficia al Banco, pues el préstamo ha de estar debidamente inscrito para ser ejecutado en caso de impago. Por tanto, es al Banco a quien corresponde dicho gasto.
Gastos de gestoría
En los gastos de gestoría no existe norma que atribuya su pago, por lo que el Tribunal toma una decisión salomónica. Considera que la gestión se realiza en interés de ambas partes, por lo que procede el reparto al 50%.
No entra a valorar los gastos en concepto de tasación, pues no fueron solicitados en este caso concreto.
Pero esto no queda aquí, y los Juzgados de 1ª instancia de Palma de Mallorca y Ceuta cuestionan al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la procedencia del reparto de gastos de hipoteca acordado por el Tribunal Supremo.
Ello motiva la corrección por el Tribunal Europeo el pasado 16 de julio de 2020, del reparto que estableció el Tribunal Supremo, por no entenderlo conforme a la normativa comunitaria, indicando que, en caso de no existir normativa nacional que ampare el reparto de los gastos hipotecarios, tienen que devolverse al consumidor en su integridad.
Adaptación del criterio del Tribunal Supremo
Ello provoca la adaptación del criterio del Tribunal Supremo, quedando fijado de manera definitiva en las Sentencias de 26 de octubre de 2020 y de 27 de enero de 2021.
Esta última de acuerda la devolución íntegra de los gastos de hipoteca abonados por el consumidor en los casos en los que la legislación nacional en la materia no prevea un reparto específico.
Finalmente, corresponde la devolución al consumidor el 50% de los gastos notariales, así como el 100% de los gastos de registro, gestoría y tasación, al no existir tampoco normativa nacional que avale la repercusión de este último al consumidor.
En El Defensor de Tu Vivienda somos especialistas en Derecho Bancario y Gastos de Hipoteca con más de 25 años de experiencia. Por ello te animamos a que nos contactes en el teléfono 910 323 636 o en el correo electrónico [email protected], así como a través de nuestro formulario de contacto donde puedes explicarnos tu caso y te contactaremos a la mayor brevedad.
