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La cooperativa de viviendas es una asociación de interesados en adquirir una vivienda a precio de coste que se unen, constituyendo una sociedad en la que ponen en común sus aportaciones, para justo “autopromover” la construcción de sus viviendas.

En la promoción directa es el promotor, generalmente una sociedad mercantil, quien vende directamente a los interesados la vivienda.

En la cooperativa, el cooperativista pagará por su vivienda el coste que la misma tenga. Por tanto, si se consigue una buena gestión del proyecto cooperativo “ahorrando” en costes, el cooperativista habrá hecho una buena adquisición y habrá salido beneficiado de “comprar” más barato. Por el contrario, si por lo que sea las cosas se complican y finalmente las viviendas se encarecen por el motivo que sea, también el cooperativista tendrá que pagar más por esa misma vivienda.

En la promoción de viviendas, el comprador pagará el precio que pida el promotor y es el promotor el que corre el riesgo. Es decir, si la promoción sale más cara porque la constructora cobra más o porque hay imprevistos, el resultado será que el promotor tendrá menos beneficio con esa promoción pero el comprador habrá pagado lo mismo.

Para incorporarse como socio a una cooperativa de viviendas es necesario hacer una aportación al capital social. El importe estará regulado en los Estatutos.

Con esto uno adquiere la condición de socio pero para poder optar a tener una vivienda, lo normal es firmar un contrato con la cooperativa y es en ese contrato en el que se regulan las aportaciones que debe hacer el cooperativista, la periodicidad de las mismas, etc. En la práctica, no hay gran diferencia, en cuanto a la forma de pago, entre una cooperativa y una promoción: suele haber una entrada, unas aportaciones mensuales y, finalmente, cuando se produce la entrega de llaves una subrogación en una hipoteca.

La diferencia más relevante, insistimos, es que, mientras que en la compra de vivienda sobre plano a una promoción tú compras una vivienda con un precio cierto y determinado, en la cooperativa, como el cooperativista es autopromotor, la vivienda le saldrá al socio al coste real que haya tenido la misma.

imagen | Idealista

 

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La clave fundamental antes de entrar a formar parte de una cooperativa de viviendas es informarse, a ser posible, asesorado por alguien que conozca el funcionamiento de una cooperativa verificando que:

1) el plazo que te dan es realista, para lo cual necesitas conocer la situación en detalle.

2) el precio también lo es, algo que solo lo puede ser si ya sé cuánto ha costado el solar, qué arquitecto va a hacer el proyecto y cuánto va a cobrar, cuánto cobra la constructora, cuánto cobra la gestora, etc.

3) existe un seguro o un aval que garantice la devolución de las cantidades que voy a entregar a cuenta del precio de la vivienda si la misma finalmente no se entrega.

Conocemos todos los días casos de personas que se adhirieron a una cooperativa, convencidas de que en tres años tendrían sus viviendas y después de 8, 10 y hasta 17 años siguen sin tenerlas y si algún día consiguen tenerlas lo será al doble del precio al que se las “vendieron”.

 

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Antes de entrar a formar parte de una cooperativa de viviendas hay que plantearse una serie de cuestiones.

En primer lugar, es importante tener en cuenta la información que podamos obtener sobre los terrenos donde se construirán las viviendas: si la cooperativa cuenta ya con suelo en propiedad o no; si ese suelo es finalista, es decir, si se está en disposición de empezar a construir o hay que esperar a que finalice un desarrollo urbanístico sobre ese suelo; si existe o no proyecto; si hay o no licencia y si existe o no constructora. Estos datos nos indicarán si el plazo que nos está dando quien comercializa la vivienda puede o no cumplirse.

Por otro lado, es fundamental saber si las aportaciones que va a hacer el cooperativista están o no garantizadas con un seguro o un aval bancario para el supuesto de que las viviendas no se construyan o no se entreguen en el plazo convenido. El 1 de enero de 2016 entra en vigor la Ley 20/2015 que deroga la Ley 57/68 y modifica la Ley de Ordenación de la Edificación precisamente en lo relativo a la regulación de esas garantías. A partir del 1 de enero de 2016 sólo existirá obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda desde que el proyecto cuente con licencia de obras. Por tanto, todas las cantidades que se entreguen con anterioridad no estarán garantizadas.

Además, hemos de saber quién es la gestora. Es importante conocer si tiene o no experiencia gestionando cooperativas y en promociones inmobiliarias, si ha entregado viviendas en cooperativas gestionadas por ella, etc.

Conviene ver el contrato entre la cooperativa y la gestora para ver cuáles son las condiciones económicas del mismo.

Por último, es importante también conocer los estatutos de la cooperativa (periodos de permanencia, regulación de las bajas, etc.).

imagen | Fotocasa

 

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No todo está perdido. Es posible que el banco, donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los socios realizaban sus aportaciones, deba responder frente a los cooperativistas como si fuera el seguro.

En septiembre de 2013 el Tribunal Supremo sentenció que, en virtud de los seguros contratados por las cooperativas con ASEFA y HCC, estas compañías debían devolver a los cooperativistas las cantidades que anticiparon a cuenta de sus viviendas, en caso de que las mismas no se les entregasen en el plazo previsto.

Pues bien, recientemente, el Tribunal Supremo ha confirmado asimismo que los bancos donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los cooperativistas ingresaban sus aportaciones, tenían el deber de vigilar que la cooperativa había contratado el mencionado seguro.

Habiendo señalado el Tribunal Supremo que si dicho seguro no se contrató, será el referido banco el que tenga que indemnizar a los cooperativistas como hubiera hecho el seguro, en caso de que las viviendas no se entreguen en plazo previsto.

 

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Noticia publicado en el Diario Expansión en Orbyt

El Gobierno va a modificar el seguro que cubre los pagos realizados por los compradores de una vivienda ante posibles incumplimientos del promotor.

El Grupo Popular ha presentado una enmienda en el Congreso a la Ley de Ordenación y Supervisión de Aseguradoras para modificar esta cobertura que “no ha sido suficiente para subsanar las deficiencias que impiden una protección eficaz de los compradores, incluidas las cantidades anticipadas para estas compras”, según la justificación de la enmienda firmada por el PP.

La legislación en vigor establece la obligación de que los promotores de viviendas contraten una cobertura colectiva, mediante un seguro de caución y que después se firmen pólizas individuales para los compradores.

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Si la cooperativa ya se ha retrasado en la entrega de la vivienda, no es necesario esperar más.

Es bastante frecuente que nuestros clientes nos realicen consultas en las que se cuestionan si tienen que esperar los plazos previstos en la normativa reguladora de las cooperativas para poder reclamar al seguro. El motivo es que tal y como permite la normativa especial sobre cooperativas de viviendas, la mayoría de los Estatutos de cooperativas prevén amplios plazos para la devolución de las aportaciones de quienes causan baja: 5 años si la baja fue por expulsión, 3 años en caso de baja no justificadas, y 18 meses si la baja fue justificada.

No obstante, debe de tenerse en cuenta que la relación entre el seguro y los cooperativistas no se rige por la normativa especial sobre cooperativas, sino por la Ley del Contrato de Seguro y una antigua ley que protege las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda; la “famosa” Ley 57/1968. Normas estas que no establecen plazo de espera alguno.

Por esta razón, llegada la fecha convenida entre la Cooperativa y el cooperativista para la entrega de la vivienda sin que esa entrega se haya producido lo que establece la Ley es que el cooperativista podrá optar entre conceder una prórroga, que deberá constar por escrito y ser expresa, o resolver el contrato reclamando la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales devengados.

 

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El pasado 07 de abril se daba por iniciada la campaña del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) relativa al ejercicio 2014. Cuando apenas se llevan dos semanas de la misma, las numerosas cuestiones formuladas (i) tanto a través del presente blog (ii) como por parte de aquellos cooperativistas a los que El Defensor de tu Vivienda (con la experiencia de Sala & Serra Abogados) ha ayudado a recuperar las cantidades aportadas; nos han empujado a la redacción de un artículo en donde se ponga de manifiesto el tratamiento fiscal de las cantidades recibidas por el cooperativista a la hora de elaborar su declaración de la renta.

Indicar antes de comenzar con el análisis un par de consideraciones: (i) el mismo ha sido realizado considerando recientes consultas emitidas por la Dirección General de Tributos (en adelante DGT) y bajo la interpretación de las mismas por parte de Sala & Serra Abogados (específicamente V3148/2014, V0232/2015, V3147/2014 y V1901/2014), (ii) con la intención de facilitar la comprensión del artículo, expondremos la situación con un ejemplo numérico.

– Pongamos que el sujeto X se incorporó a la Cooperativa Y en el año 2000, aportando hasta el ejercicio 2013 una cantidad de 80.000 euros para la adquisición de una vivienda. Por diversas circunstancias la promoción no resulta viable, por lo que se demanda a la compañía aseguradora en virtud de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

– Después de interponer demanda contra la compañía aseguradora para la devolución de las mencionadas aportaciones se firma un acuerdo transaccional (con fecha 20 de junio de 2014) aceptando la oferta propuesta por la misma en aras de poner fin al procedimiento judicial. El mencionado acuerdo consiste en la devolución del 100% de sus aportaciones (80.000 euros) más 25.000 euros en concepto de intereses legales. Por último indicar que los honorarios de los abogados para la llevanza del procedimiento ascendieron a 5.000 euros.

Una vez expuesta la problemática, se procederá a plantear y resolver las principales consultas que suelen darse ante la misma.

1.- ¿Cuál es el tratamiento fiscal de la devolución del 100% de las aportaciones (80.000 euros en el caso del ejemplo) percibidas por el cooperativista y debe ser en tal caso incluido en la declaración del IRPF? Establece la Ley del IRPF en su artículo 33, apartado 1º que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél…”. Sin embargo, la DGT en la mencionadas consultas se pronuncia indicando que “en casos en donde existiese un seguro de caución por las entregas a cuenta efectuadas a la cooperativa promotora para la adquisición de la vivienda, la percepción de la compañía aseguradora del mismo importe que las entregas efectuadas en su momento a la cooperativa, si bien se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente, tal alteración no pone de manifiesto ninguna variación patrimonial (ganancia o pérdida)”. En conclusión y salvo mejor opinión, la cuantía relativa a la devolución de aportaciones no deberá de ser declarada.

2.- ¿Cuál es el tratamiento fiscal de la cantidad relativa a intereses legales (25.000 euros en el caso del ejemplo)? La Ley del IRPF diferencia la calificación de los intereses entre remuneratorios e indemnizatorios. Bajo el criterio de la DGT los intereses objeto de estudio reciben la calificación de indemnizatorios teniendo como finalidad resarcir al acreedor por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación o retraso en su correcto cumplimiento. De este modo, este tipo de intereses debería de tributar como ganancia patrimonial, específicamente y siguiendo el criterio de la DGT procederá integrarlos (cualquiera sea el período que abarquen) en la Base Imponible del Ahorro (21 – 27%). Esto será declarado, salvo mejor opinión, en la página relativa a Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión (a integrar en la base imponible del ahorro).

3. ¿Cuándo deberé declarar los mencionados rendimientos? La imputación temporal de los mismos corresponderá al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, coincidiendo la misma en tal caso con el momento en que se cuantifiquen y se acuerde su abono, circunstancia que coincide con la firma del acuerdo transaccional (en el caso del ejemplo 20 de junio de 2014).

4. ¿Podré deducir de la cantidad a declarar (intereses indemnizatorios) los honorarios necesarios para su obtención (5.000 euros en el caso de ejemplo)? Complementando lo comentado en el punto 3, debe señalarse que al no proceder la mencionada ganancia patrimonial de una transmisión, su cuantificación se corresponderá con el importe de los intereses que se perciban, por lo que no pueden minorarse de este importe los honorarios de los abogados (en este caso 5.000 euros). Así resulta de lo dispuesto en el artículo 34.1,b) de la Ley del IRPF.

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Muchos más de lo que la mayoría de la gente cree.

Existe una gran confusión respecto a qué importe tienen derecho a recuperar los cooperativistas de viviendas en caso de que, por no haberse construido o entregado la promoción en el plazo previsto, opten por ejecutar el seguro con el que cuentan –o deberían contar– estas cooperativas, especialmente en cuanto a los intereses se refiere.

Es muy importante tener en cuenta que, en tal caso, el socio tiene derecho a recuperar las aportaciones que realizó a la cooperativa:

a) Incrementadas con los intereses legales generados por dichas aportaciones desde el pago de cada una de ellas y hasta la reclamación al seguro. Esto es, las aportaciones actualizadas a la fecha de la reclamación.

b) Más los intereses de demora que deben pagar las compañías aseguradoras devengados desde la fecha de la reclamación al seguro y hasta el efectivo cobro por parte del cooperativista, calculados sobre las aportaciones actualizadas y no sólo sobre las aportaciones efectivamente hechas.

Pondremos un ejemplo sencillo. Supongamos un ex-socio de una cooperativa que realizó tan sólo dos aportaciones: una de 10.000 euros el 1 de enero de 2004 y otra de 10.000 euros el 1 de enero de 2005. Debido al retraso en la entrega de las viviendas, el 1 de enero de 2015 presenta una reclamación contra el seguro, quien le paga el 1 de enero de 2016.

Pues bien, este ex-cooperativista tendrá derecho a cobrar del seguro:

a. Sus aportaciones actualizadas, esto es:

1. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2004 actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.662,95 euros.

2. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2005, actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.287,95 euros.

Todo lo cual suma 28.950,90 euros.

b. Los intereses de demora generados desde el 1 de enero de 2015 al 1 de enero de 2016, calculados sobre sus aportaciones actualizadas, esto es, sobre los 28.950,90 euros y al tipo de interés de demora especial para las compañías de seguro, que durante el primer año es el legal –actualmente en el 3,5%– incrementado en un 50%.

Es decir, unos intereses de demora del 5,25% sobre 28.950,90 euros, lo que en este caso sumarían 1.519,90 euros.

En resumen, el ex-cooperativista de nuestro ejemplo tendría derecho a percibir, a 1 de enero de 2016, un total de 30.470,40 euros.

Tener claro estos conceptos es de una importancia vital, no sólo a la hora de plantear la reclamación al seguro, sino también a la hora de valorar una posible oferta de éste.

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Artículo de Sala & Serra Abogados publicado en el Núm. 149 de la Revista Inmueble

1. Una vía eficaz para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda

Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.

Sin embargo, no siempre lo hacen, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda, y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.

No obstante, ello no tiene por qué ser así, pues hay ocasiones en que el banco, a pesar de no haber expedido el aval, ni haberse comprometido a nada con el comprador, deberá devolverle las cantidades que éste entregó a cuenta de su vivienda.

A continuación detallamos este supuesto, también extensible a las cooperativas de viviendas.

2. Legislación que regula esta cuestión

La normativa que regula esta cuestión es, fundamentalmente, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante la “Ley 57/68”).

1. Contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o termine en el plazo pactado.

2. Cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas.

3. Problema que se ha planteado

El problema se presenta, como hemos adelantado, en los casos en los que la promotora carece de seguro o aval bancario, y deviene insolvente sin haber construido las viviendas por las que recibió de los compradores cantidades a cuenta.

En estos casos, el comprador se encuentra con que si bien podría iniciar acciones judiciales contra la promotora, éstas no darán ningún resultado práctico, dado que ésta carece de patrimonio con que responder.

Y por supuesto, tampoco puede el comprador ejecutar el seguro o el aval, por el simple hecho de que éstos no existen.

4. El deber de vigilancia del banco

Dicho lo anterior, resulta que la Ley 57/68 no sólo impone obligaciones a las promotoras, sino también a los bancos, a quienes les ordena vigilar que las promotoras cumplan con lo dispuesto en dicha ley.

Concretamente, el artículo 1.2 de la Ley 57/68 establece, en su párrafo 2o, que los bancos donde las promotoras aperturen la cuenta especial deberán, “bajo su responsabilidad”, exigir el mencionado seguro o aval.

Dicha frase significa, según nuestros tribunales, que el banco exclusivamente debe aperturar a la promotora la cuenta especial si ésta tiene el seguro o aval. De lo contrario, deberá responder de los perjuicios que la ausencia del seguro o aval cause a los compradores.

Es decir, según la jurisprudencia, si los compradores intentasen recuperar las cantidades que entregaron a cuenta de sus viviendas –por no haberse construido o entregado en plazo-, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval, el banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si pudieran ejecutar el seguro o aval.

El fundamento legal de la responsabilidad del banco lo constituye el mencionado artículo 1.2 de las Ley 57/68.

La causa radica en el incumplimiento, por parte del banco, del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68: abrir a la promotora una cuenta especial sin haber verificado que contaba con el necesario seguro o aval.

Encontrándose la justificación de esta responsabilidad en los cuantiosos beneficios que obtiene el banco durante todo el proceso de la promoción: pues no sólo disfrutará del depósito de dichos anticipos, sino que además (al menos normalmente) cobrará comisiones a la promotora, se lucrará con la financiación de la promoción, y luego con los préstamos hipotecarios que más tarde concertará con los compradores, quienes se subrogarán en la posición de la promotora.

(continúa…)

– Descárguese el artículo completo en PDF¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron? [PDF]

– Leer en la Revista Inmueble Núm. 149¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron?

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