DIFERENCIAS ENTRE CONSUMIDOR Y NO CONSUMIDOR EN RECLAMACIONES DE CLAUSULAS ABUSIVAS DEL CONTRATO HIPOTECARIO

Es frecuente que se piensa que todas las personas, tanto físicas como jurídicas pueden reclamar por la existencia de cláusulas abusivas en sus contratos de préstamo con garantía hipotecaria. Sin embargo, no es la misma la protección que existe en todos los casos, puesto que la protección que se otorga a un consumidor es mayor que la que la Ley otorga a quien firma el préstamo para una finalidad distinta a la del consumo. Lo primero que debemos tener en cuenta es qué se considera consumidor. La definición nos la da el art. 3 de la Ley General de Defensa de Consumidores y Usuarios que considera consumidores a: Las personas físicas que actúan con un fin distinto a su actividad profesional, empresarial o comercial. Las personas jurídicas o entes sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y fuera de una actividad comercial o empresarial. Y serán estas personas las que, en principio, puedan reclamar por la existencia de cláusulas abusivas en su contrato de préstamo: Bien porque la cláusula contenida en el contrato se considera abusiva por la Ley, siempre que no haya sido negociada, como es el caso de la reclamación de los gastos hipotecarios o de los intereses moratorios. Bien porque, siendo una cláusula, en principio válida, como son las relativas al precio del contrato, en el momento de contratación no se informó debidamente al consumidor sobre cómo afectaría dicha cláusula a la economía del préstamo, siendo este el caso de la cláusula suelo o del clausulado multidivisa. Desde el equipo de El Defensor de tu Vivienda podemos asesorarle, de manera gratuita, ante de tomar...

SENTENCIA 174/2018 SOBRE PROTECCIÓN DE CONSUMIDORES EN LA COMPRA DE VIVIENDA SOBRE PLANO

En este caso, es el Magistrado del Juzgado de primera Instancia e Instrucción de Majadahonda, quien, tras evaluar todas las pruebas, da de nuevo la razón a un consumidor que había comprado una vivienda sobre plano entregando a una promotora importantes sumas de dinero mediante varios ingresos, en una cuenta de la Entidad bancaria que financiaba dicha promoción. Pudimos probar que, tras 12 años de espera, la promotora no estaba en disposición de entregar una vivienda, dado que las obras ni siquiera se habían iniciado y tampoco había podido devolver a nuestro cliente el dinero aportado. Es por eso, que se emprendieron acciones legales contra otro responsable, que es la entidad bancaria receptora de dichas cantidades. Debido a lo anterior, y bajo el amparo de la ley 57/68, las entidades bancarias deben cumplir con el deber de vigilancia que se impone en dicha Ley. Si este deber se omite, la responsabilidad recae directamente sobre ellas. Esta obligación se resume en constatar la existencia de un seguro o aval que garantice las aportaciones hechas por los consumidores para la compra de vivienda. En este caso, consta la compra de una vivienda unifamiliar por la cual el demandante se comprometió a entregar una cantidad de dinero antes del otorgamiento de la Escritura, además se comprometió con el abono de 24 mensualidades y de un importe final antes de subrogarse en el préstamo concertado con la promotora. También consta documentado que la obligación de la entrega de la vivienda estaba prevista para el año 2008. Quedó demostrado el incumplimiento de contrato por parte de la promotora con fecha de abril de 2010...

¿Puedo resolver el contrato de compraventa si me han requerido para escriturar?

La exigencia contenida en la Ley 57/68 respecto a la obligación del promotor de suscribir seguro o aval en garantía de la devolución de las cantidades para el caso de que la construcción de la vivienda no se inicie o finalice en el plazo establecido constituye la piedra angular del sistema legal de protección del comprador de vivienda sobre plano. Pues de ese modo se pretende evitar que el adquirente pueda perder las cantidades que anticipó si la vivienda no se entrega en el plazo pactado. De acuerdo a ese exigente sistema legal protector del comprador, se reconoce el derecho a “rescindir” o, técnicamente resolver, el contrato de compraventa cuando se produce un retraso en la entrega de la vivienda siendo irrelevante la causa del retraso. Bien es cierto, que es preciso aclarar que el derecho del comprador a resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas no es absoluto e ilimitado, sino que tiene un término para su ejercicio. La jurisprudencia se ha encargado de precisar que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme a lo dispuesto en la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, pero siempre y cuando ese derecho se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada. Es decir, el hecho del retraso no permite al comprador resolver siempre y en todo caso: si la vivienda finalmente se concluye, aun con retraso en condiciones aptas para...
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