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En este caso, es el Magistrado del Juzgado de primera Instancia e Instrucción de Majadahonda, quien, tras evaluar todas las pruebas, da de nuevo la razón a un consumidor que había comprado una vivienda sobre plano entregando a una promotora importantes sumas de dinero mediante varios ingresos, en una cuenta de la Entidad bancaria que financiaba dicha promoción.

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Todo cooperativista que compró una vivienda sobre plano antes del 31 de diciembre de 2015, incluso los que adquirieron una vivienda de protección pública, cuentan con la especial protección de la Ley 57/68, a la hora de poder recuperar las aportaciones efectuadas, a cuenta del precio final de la vivienda, si esta no se inicia o finaliza en los plazos convenidos. (más…)

La exigencia contenida en la Ley 57/68 respecto a la obligación del promotor de suscribir seguro o aval en garantía de la devolución de las cantidades para el caso de que la construcción de la vivienda no se inicie o finalice en el plazo establecido constituye la piedra angular del sistema legal de protección del comprador de vivienda sobre plano. Pues de ese modo se pretende evitar que el adquirente pueda perder las cantidades que anticipó si la vivienda no se entrega en el plazo pactado.

De acuerdo a ese exigente sistema legal protector del comprador, se reconoce el derecho a “rescindir” o, técnicamente resolver, el contrato de compraventa cuando se produce un retraso en la entrega de la vivienda siendo irrelevante la causa del retraso.

Bien es cierto, que es preciso aclarar que el derecho del comprador a resolver el contrato y solicitar la devolución de las cantidades entregadas no es absoluto e ilimitado, sino que tiene un término para su ejercicio. La jurisprudencia se ha encargado de precisar que el incumplimiento por el vendedor del plazo estipulado para la terminación y entrega de la vivienda justifica, conforme a lo dispuesto en la Ley 57/68, la resolución del contrato a instancia del comprador, pero siempre y cuando ese derecho se ejercite por el comprador antes de ser requerido por el vendedor para el otorgamiento de escritura pública por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada.

Es decir, el hecho del retraso no permite al comprador resolver siempre y en todo caso: si la vivienda finalmente se concluye, aun con retraso en condiciones aptas para su entrega y es puesta a disposición del comprador, este ya no podrá resolver el contrato al amparo de la citada normativa.

Si tú también estas en una situación similar, nuestro equipo de expertos puede asesorarte, de manera gratuita, buscando la mejor solución para tu caso concreto sin ningún tipo de coste ni compromiso. Puedes contactarnos en el teléfono 910 323 636 o a través del formulario de nuestra web.

Muchos contratos de compraventa de vivienda sobre plano contienen, entre sus cláusulas, la mención de que las cantidades anticipadas a cuenta de la vivienda adquirida, serán depositadas en una cuenta especial de la promotora. Pero, ¿qué es una cuenta especial, cuál es su finalidad y su importancia?

La cuenta especial es una de las garantías que la Ley 57/68 estableció a favor de los compradores de vivienda sobre plano, y tiene como finalidad que los anticipos que se abonen para la adquisición de la vivienda se depositen en una cuenta bancaria, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, y que éste únicamente pueda disponer de dichas cantidades para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

Se pretende con ello garantizar que las cantidades entregadas a cuenta que los compradores abonen con ocasión de la compra de una vivienda en construcción, no se distraigan para otros destinos que no sean los propios de dicha construcción, y con ello evitar que esos fondos puedan ser dispuestos, de manera arbitraria, por el promotor.

Para ello, la entidad bancaria, previamente a la apertura de dicha cuenta, debe y exigir al Promotor la contratación de un seguro o aval bancario que garantice la devolución de los anticipos, en el supuesto de que la construcción no se inicie o finalice en los plazos pactados.

Cuando la entidad bancaria, depositaria de las aportaciones, incumple dicho deber de vigilancia, debe responder frente al comprador, como lo hubiese hecho el seguro o el aval, de haber existido, y conforme estableció el Tribunal Supremo, en su Sentencia de 21 de diciembre de 2015 y posteriores de 9 y 17 de marzo de 2016 y 8 de abril de 2016, ello con independencia de que la cuenta que haya abierto sea especial o no.

De todos modos, y con el fin de evitar futuras reclamaciones, es importante confirmar, previamente a la compra de una vivienda sobre plano, que la promoción cuenta con las garantías legalmente exigidas, y por ello, desde El Defensor de Tu Vivienda te aconsejamos cuentes con un asesoramiento experto en derecho inmobiliario, antes o después de la firma del contrato de compraventa.

Si tú también estas en una situación similar, nuestro equipo de expertos puede asesorarte, de manera gratuita, buscando la mejor solución para tu caso concreto sin ningún tipo de coste ni compromiso. Puedes contactarnos en el teléfono 910 323 636 o a través del formulario de nuestra web.

En El Defensor de tu Vivienda seguimos muy atentamente las evoluciones urbanísticas que afectan a las numerosas familias adheridas a la Cooperativa Residencial Maravillas. Por nuestra experiencia, hemos conocido multitud de situaciones de indefensión ante las que se encuentran en muchas ocasiones los cooperativistas de vivienda sobre plano. Por ello, queremos poner al alcance de los cooperativistas de Maravillas toda la información que pueda ayudarles a tomar decisiones que no afecten negativamente a sus intereses.

Dada la situación de bloqueo que sufre en estos momentos la cooperativa puede que alguno de sus socios quiera darse de baja de la misma ya que no puede esperar más tiempo a que se inicien la construcción de las viviendas.

Pues bien, el hecho de comunicar una baja en una cooperativa puede traer consecuencias negativas a los cooperativistas si no se hace correctamente, a continuación, resumimos dos puntos a tener en cuenta si eres cooperativista de Residencial Maravillas:

  1. Total libertad para darse de baja: En primer lugar, se ha de saber que, en principio, todo socio es libre de darse de baja de una cooperativa de manera voluntaria, nada puede impedir que el socio que así lo manifieste cause baja, siempre y cuando se sigan los plazos establecidos en los estatutos.
  1. Los motivos, factor importante: La problemática llega en cuanto a los motivos que se aleguen para darse de baja, puesto que esto puede impedir que el cooperativista recupere sus aportaciones bien del obligatorio seguro o aval de la cooperativa (si existiera) o bien del banco a través del que la Cooperativa percibió las aportaciones a cuenta de las viviendas. Por ejemplo, alegar motivos personales para la baja, tal y como han señalado los Tribunales en reiteradas ocasiones, supondría un grave impedimento a la hora de reclamar esa devolución.

Por ello, desde el Defensor de tu Vivienda aconsejamos a los cooperativistas de Maravillas que quieran darse de baja de la cooperativa a buscar el asesoramiento adecuado antes de tomar ninguna decisión ya que las consecuencias pueden ser determinante en cuanto a la efectividad de sus derechos.

En los últimos años hemos vivido en nuestro país una crisis del sector inmobiliario de proporciones inéditas, hasta el punto de que se ha convertido en algo habitual el desfile de promotoras que han presentado concurso de acreedores.

En esa situación, los compradores de vivienda sobre plano que entregaron importantes cantidades a cuenta a la promotora se encuentran con que ni van a obtener su vivienda, dado que la situación de concurso no permite a la promotora culminar las obras de construcción, ni tampoco pueden recuperar de ésta las cantidades que le entregaron, habida cuenta de su estado de insolvencia.

Precisamente para evitar situaciones de desprotección como esta, la Ley 57/68, vigente hasta enero de 2016 exigía a los promotores la obligación de suscribir seguro o aval en garantía de la devolución de las cantidades para el caso de que la construcción de la vivienda no se inicie o finalice en el plazo establecido.

Por tanto, lo primero que ha de tener en cuenta el comprador que se encuentra en esa situación es cerciorarse de que existe seguro o aval y reclamar a éste la devolución de las cantidades abonadas con sus intereses.

En otro caso, si la promotora no hubiese contratado seguro o aval, no por ello se encuentra el comprador absolutamente desprotegido, pues debe saber en tal caso que la Ley responsabiliza de la falta de contratación de las garantías a la entidad bancaria a través de la cual la promotora percibió las cantidades a cuenta. Y ello porque el banco, al recibir las aportaciones de los compradores, debió vigilar y cerciorarse de que la promotora contrataba esas garantías. Si no lo hizo, y a causa de ello el comprador no puede recuperar lo que pagó por la falta de seguro o aval, es el banco quien ha de responder frente al comprador, tal y como ha reiterado el Tribunal Supremo en numerosas resoluciones dictadas en interpretación de la Ley 57/68.

Si tú también estas en una situación similar, nuestro equipo de expertos puede asesorarte, de manera gratuita, buscando la mejor solución para tu caso concreto sin ningún tipo de coste ni compromiso. Puedes contactarnos en el teléfono 910 323 636 o a través del formulario de nuestra web.

Mucho se está hablando en los últimos años de la Ley 57/68, una norma que, pese al considerable tiempo transcurrido desde su aprobación y a su reciente derogación, sigue teniendo plena vigencia y gran importancia para todos aquellos compradores que anticiparon cantidades para la adquisición de una vivienda sobre plano con anterioridad al 1 de enero de 2016.

Pero, ¿sabemos realmente qué situaciones se encuentran amparadas por la Ley 57/68? ¿Puedo reclamar únicamente en el supuesto de que no se haya construido la vivienda adquirida?

Para arrojar un poco de luz sobre estas cuestiones, es preciso señalar que existen cuatro supuestos o circunstancias que dan lugar a la aplicación de dicha norma y, por lo tanto, posibilitan que el comprador pueda reclamar al seguro o al banco, la devolución de las aportaciones, más los correspondientes intereses legales.

  1. Puede darse la circunstancia de que hayamos adquirido una vivienda sobre plano y, pese a que en el contrato se pactase una fecha para el inicio de las obras de construcción, haya transcurrido dicho plazo, sin que las viviendas hayan comenzado a construirse. En este caso, estamos ante un supuesto amparado por la Ley 57/68 y, este retraso, en el comienzo de los trabajos de construcción, dará lugar a que podamos solicitar la devolución del dinero aportado.
  1. Un segundo supuesto, cubierto por esta norma, es el retraso en la entrega de una vivienda. Podemos encontrarnos ante la tesitura de que, transcurrido con creces el plazo pactado para la finalización de las obras, las viviendas no se hayan terminado.
  1. Por el contrario, puede ocurrir que las viviendas estén, aparentemente, finalizadas, pero no puedan ser entregadas a sus compradores dado que las mismas no cuentan con la preceptiva licencia de primera ocupación o similar autorización administrativa, o que, tratándose de una vivienda de protección oficial, no se haya concedido la necesaria calificación definitiva. Al igual que en los dos supuestos anteriores, la Ley 57/68 nos permitiría recuperar el dinero abonado para la adquisición de esa vivienda.
  1. Por último, y como no puede ser de otro modo, si estamos ante la extrema y, desgraciadamente, bastante habitual situación de que las viviendas nunca se construyeron, ni hay previsión de que se construyan, por supuesto estaremos en un supuesto protegido por esta Ley.

Lo fundamental, en cualquiera de las anteriores circunstancias, es un correcto y especializado asesoramiento, para tener las máximas garantías de recuperar el dinero invertido en la adquisición de una vivienda, que no ha llegado a buen fin. En El Defensor de tu Vivienda podemos asesorarte sin ningún tipo de coste ni compromiso, en el teléfono 910 323 636 o a través del formulario de nuestra web.

La Ley 57/68 vigente hasta el 31 de diciembre de 2015 exige a quienes vendan viviendas sobre plano constituir las obligadas garantías para la devolución de las cantidades a cuenta del precio que entreguen los compradores, bien mediante seguro concertado con entidad aseguradora, bien mediante aval bancario.

En el caso de que la promotora hubiese suscrito con una entidad bancaria una línea de avales colectiva en garantía de las cantidades anticipadas por los compradores de una concreta promoción de viviendas, una vez frustrado el objeto del contrato por la falta de entrega de la vivienda en plazo, no es infrecuente que cuando el comprador pretende exigir a la entidad bancaria avalista que le devuelva las cantidades entregadas a cuenta, ésta rechace la solicitud bajo el argumento de que el comprador carece de aval individualizado expedido a su favor, negándole toda virtualidad a la línea general de avales al estar suscrita entre promotor y entidad financiera, sin mención nominativa a los concretos compradores de la promoción.

Pues bien, el Tribunal Supremo ya había resuelto esta cuestión en la Sentencia de 23/9/2015 favorablemente a los adquirentes de vivienda, reconociendo al comprador su derecho a reclamar al banco avalista aun careciendo de ese certificado individual de aval, pues según el Tribunal el comprador “no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.”

Ahora la reciente Sentencia de 21/12/16 confirma esta doctrina al afirmar que con la suscripción del aval colectivo o línea de avales, la entidad avalista pasa a cubrir efectivamente el riesgo garantizado (la restitución de las entregas), y la ausencia de avales individuales no impide que la obligación de restituir quede cubierta a favor de los compradores al amparo de la línea de avales. Esta garantía cubre además todas las cantidades aportadas incluso aunque la propia línea de avales establezca un límite cuantitativo inferior.

Desde El Defensor de tu Vivienda te aconsejamos que consultes con un experto las posibilidades de recuperar el dinero invertido en la adquisición de una vivienda. Puedes contarnos tu caso para que lo estudiemos y te informemos sin ningún tipo de coste o compromiso para ti. Llamándonos al 910 323 636 o escribiéndonos a través del formulario de nuestra web.

 

Cuando se produce el fracaso de una promoción inmobiliaria, o nos encontramos ante un retraso en el inicio o la finalización de la construcción de una vivienda sobre plano, los compradores de la misma, tienen la posibilidad de recuperar, al amparo de la Ley 57/68, no sólo la totalidad del dinero invertido, sino los oportunos intereses legales de dicha cuantía, por lo que cabe alertar a los mismos de que la indemnización final superará, con mucho, las aportaciones realizadas.que exigía la Ley 57/68.

Las cantidades que los compradores pueden recuperar están fijada por ley, y este derecho tiene carácter irrenunciable.

Así, la Ley 57/68, modificada parcialmente por la Disp. Ad. 1ª LOE, estableció que cuando se produce el retraso en el inicio o entrega de la vivienda, o en su caso, fracaso absoluto del proyecto promotor, el comprador tiene derecho a recuperar la totalidad del dinero aportado, más el interés legal del dinero, desde el momento en el que se realizó cada aportación. Ponemos un ejemplo, para una mejor comprensión.

Un comprador adquirió una vivienda en el año 2000 abonando, para ello al vendedor, un importe de 73.000 €, conforme a los siguientes pagos:

  • 3.000 € con fecha 02/01/2000.
  • 25.000 € con fecha 06/06/2000.
  • 45.000 € el día 25/02/2001.

La indemnización que podría recuperar, a día de hoy, comprenderá dichos importes, con los intereses legales desde que se realizó cada ingreso, siendo dichos intereses, los siguientes:

  • 2.161,21 € respecto de la cuantía de 3.000 €.
  • 17.557,24 €, respecto de la cantidad de 25.000 €.
  • 30.137,97 €, respecto de la cantidad de 45.000 €.

Por lo tanto, el importe final que podrá reclamar a la entidad bancaria donde la Promotora o Cooperativa ingresó sus aportaciones, por el incumplimiento de su deber de vigilancia, ascenderá a la cuantía de 122.856,38€, es decir un 68% más de la cantidad aportada.

Lo cierto y verdad es que tiene toda su lógica que las cantidades que recupere el comprador, se incrementen con el interés legal, puesto que, si el comprador empezó a realizar aportaciones en el año 2000, estaría percibiendo una cantidad no equivalente a la entregada al vendedor, puesto que 1.000 euros tienen un valor muy inferior en el 2017, al que tenían en el año 2000.

Desde El Defensor de tu Vivienda te aconsejamos que consultes con un experto las posibilidades reales de recuperar el dinero invertido en la adquisición de una vivienda, y cuál es el importe que te corresponde recibir, conforme a la Ley 57/68. Puedes contarnos tu caso para que lo estudiemos y te informemos sin ningún tipo de coste o compromiso para ti. Llamándonos al 910 323 636 o escribiéndonos a través del formulario de nuestra web.

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