Etiqueta: Derecho de las bajas

Una de las posibles vías que los cooperativistas o compradores de una vivienda sobre plano tienen para recuperar el dinero invertido cuando ha fracasado el proyecto inmobiliario o se ha producido un retraso en la entrega de las viviendas es la reclamación a la entidad bancaria donde se ingresaron los pagos, si esta no cumplió con el deber de verificar que la Promotora o Cooperativa habían contratado un seguro o un aval bancario que garantizase las aportaciones de los compradores.

La Ley 57/68 obliga a las Promotoras y Cooperativas a contratar un seguro o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de las viviendas si se produce retraso en la entrega de las mismas. Esto implica que, si se produce incumplimiento en el plazo de entrega de las viviendas, los compradores pueden recuperar el dinero invertido, con sus correspondientes intereses legales, a través de la entidad aseguradora o del banco avalista.

Pero, ¿qué ocurre cuando la Cooperativa o Promotora incumplió con su obligación legal, y no contrató ninguna de estas garantías? La respuesta nos la ofreció el Tribunal Supremo en su STS núm. 733/2015 de 21 diciembre de 2015, fijando como Doctrina, que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y las correspondientes garantías responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad por incumplimiento de su deber de vigilancia.

Por lo tanto, conforme ha establecido el Tribunal Supremo, habría tres requisitos para que surja la responsabilidad del banco, por incumplimiento del deber de vigilancia:

  1. Que las cantidades se hayan ingresado en una cuenta bancaria.
  2. Que la ausencia de las garantías reguladas en la Ley 57/68 impida al comprador percibir del correspondiente banco o seguro la indemnización prevista en dicha ley.
  3. Que el banco no haya establecido el sistema de control previsto que le impone la Ley 57/68, y que no se haya ocupado de que las entregas a cuenta que los clientes de la Cooperativa o Promotora abonaban en las cuentas que éstas mantenían en el banco estuviesen garantizadas conforme prevé la Ley 57/68.

Las más recientes sentencias del Tribunal Supremo vienen ampliando la responsabilidad de las entidades bancarias, en el sentido de que es indiferente que la cuenta donde se realizaron los ingresos sea o no especial, sino que responde de todos los anticipos abonados en cualquier cuenta que la Cooperativa o Promotora tenga abierta en dicha entidad, cuando conociera o debiera haber conocido, que los ingresos realizados iban destinados a la adquisición de una vivienda.

Por último, cabe destacar, que si bien esta es una vía esperanzadora para que los afectados por la compra de una vivienda puedan recuperar los ahorros invertidos, es imprescindible contar para ello con abogados especialistas en este tipo de reclamaciones, puesto que, ciertamente son procedimientos que requieren un importante trabajo y labor de investigación.

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Ha acudido al despacho un grupo de cooperativistas a los que como alternativa a la presentación del concurso de su cooperativa, se les ofrece como solución continuar en la promoción cediendo la misma, (terrenos con sus cargas, licencias, estudio de arquitectura, etc.) a otra entidad, posiblemente una Comunidad de Bienes.

De hacerse esta operación la cooperativa no tendría que hacer frente, entre otros importes, a la devolución de las aportaciones a los socios, quienes se vincularían a la nueva promotora, en virtud de una relación jurídica distinta a la que les vinculaba con la cooperativa, y por lo tanto con derechos y obligaciones distintos.

Para ceder la promoción de una cooperativa a otra entidad, con todas las aportaciones de los cooperativistas, será preciso contar con su consentimiento.

Antes de prestar ese consentimiento debemos informarnos bien y en concreto debemos comprobar:

– que tanto las nuevas aportaciones que se nos exijan como las cantidades que se abonaron anticipadamente a la cooperativa y que ahora se ceden por la cooperativa a otra promotora como parte de la cesión del proyecto, están debidamente garantizadas para el caso de que esta nueva promotora no inicie o concluya las obras en el plazo que se haya comprometido por escrito.

De esto sacamos dos puntos muy importantes que debemos tener en cuenta y comprobar:

1) La obligación de constituir las garantías para la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta de la vivienda es una obligación que se impone a todas las promotoras que las perciban antes de iniciar la construcción de las viviendas o durante la misma y ahí están también incluidas las cooperativas y las comunidades de bienes.

2) Debe constar por escrito el plazo en que nos entregarán las viviendas

Que, a consecuencia de la cesión de la promoción, no asumimos una responsabilidad personal e ilimitada.

Este punto es muy importante. En principio en caso de insolvencia de la cooperativa la responsabilidad del socio por las obligaciones contraídas por la cooperativa para llevar a cabo la promoción queda limitada a la cuantía de las aportaciones efectuadas.

Sin embargo, si a consecuencia de cambio de la promotora que va a continuar con el proyecto se nos recomienda incorporarnos a la promoción como condueños, no como socios cooperativistas, integrándonos en una Comunidad de Bienes, es imprescindible conocer, si de las obligaciones que se asuman para continuar con la promoción, responderemos personalmente, esto es, no solo con las cantidades ya aportadas así como las que en lo sucesivo aportemos, sino con todo nuestro patrimonio, es decir con todos nuestros bienes presentes y futuros.

En el caso concreto de esta Cooperativa, por la documentación a la que hemos podido tener acceso parece que la cooperativa va a tener dificultades graves para poder llevar a buen fin la promoción y vemos viable la reclamación de la devolución de sus aportaciones por parte de los cooperativistas a la entidad de crédito en la que se ingresaron, al tratarse de una cuenta especial.

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Aunque las aseguradoras defienden que no, los tribunales han declarado que sí.

Una de las respuestas más típicas que reciben los ex socios de una cooperativa de viviendas que reclaman al seguro de ésta la devolución de sus aportaciones por el retraso en la entrega de las viviendas, es que éstos no se encuentran cubiertos por la póliza, por haber causado baja en la cooperativa.

Argumento éste que, tratan de hacer valer las aseguradoras en base a una cláusula de la póliza firmada entre la cooperativa y la aseguradora, y en la que el cooperativista no intervino.

No obstante, ya han destacado nuestros tribunales en diversas ocasiones que dicha cláusula debe de tenerse por no puesta, esto es, que a pesar de la misma la aseguradora si debe de cubrir a las bajas, y ello, en resumen, porque:

1. La referida cláusula en que se suelen apoyar las aseguradoras debe considerarse nula en virtud de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

2. Dicha cláusula, además, no puede perjudicar a los cooperativistas, que, como hemos explicado antes, no firman la póliza.

3. Los derechos de los cooperativistas frente al seguro son irrenunciables.

4. La interpretación de la póliza que defienden las aseguradoras es incompatible con la naturaleza y objeto del seguro.

Es cierto, sin embargo, que, en contra de la opinión mayoritaria, existe una Sentencia de la Audiencia Provincial –de Madrid de 5 de marzo de 2014– que señaló que “la baja del socio es causa de pérdida de cobertura”, si bien añade que “mientras que el socio no esté liquidado y reintegrado de sus a optaciones no es baja”.

De modo que dicha sentencia, si bien parece que se aparta de la opinión mayoritaria de nuestros tribunales, en realidad lo hace únicamente en su razonamiento, pero no en su conclusión.

En resumen, a pesar de que las aseguradoras sostengan lo contrario, lo cierto es que todos aquellos socios de una cooperativa de viviendas que causaron baja en la misma y no recuperaron sus aportaciones, tienen derecho a reclamar su devolución al seguro de la cooperativa.

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