Etiqueta: HCC

Nuestros tribunales han confirmado en numerosas ocasiones que sí.

En las pólizas de los seguros de caución, y en particular en las de ASEFA y HCC se incluye una cláusula según la cual aquellos socios que causen baja en la cooperativa no podrán pedir al seguro la devolución del dinero que anticiparon a la cooperativa a cuenta de su vivienda, en el caso que ésta no se construya en el plazo previsto.

No obstante, ya han declarado nuestros tribunales en numerosas ocasiones que dicha cláusula es nula, y que por tanto debe tenerse por no puesta.

Esto es, de acuerdo con nuestros tribunales, en caso que la cooperativa se retrase en la entrega de las viviendas, tanto las altas como las bajas podrán reclamar al seguro de caución la devolución de sus aportaciones.

 

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No todo está perdido. Es posible que el banco, donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los socios realizaban sus aportaciones, deba responder frente a los cooperativistas como si fuera el seguro.

En septiembre de 2013 el Tribunal Supremo sentenció que, en virtud de los seguros contratados por las cooperativas con ASEFA y HCC, estas compañías debían devolver a los cooperativistas las cantidades que anticiparon a cuenta de sus viviendas, en caso de que las mismas no se les entregasen en el plazo previsto.

Pues bien, recientemente, el Tribunal Supremo ha confirmado asimismo que los bancos donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los cooperativistas ingresaban sus aportaciones, tenían el deber de vigilar que la cooperativa había contratado el mencionado seguro.

Habiendo señalado el Tribunal Supremo que si dicho seguro no se contrató, será el referido banco el que tenga que indemnizar a los cooperativistas como hubiera hecho el seguro, en caso de que las viviendas no se entreguen en plazo previsto.

 

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Si la cooperativa de viviendas a la que nos adherimos no construye las viviendas o no las entrega en el plazo previsto, podremos reclamar al seguro de caución, que normalmente será ASEFA o HCC, la devolución de lo aportado a la cooperativa a cuenta de la vivienda, más los intereses legales.

Estos intereses legales son los generados por las aportaciones que se hicieron, desde la fecha de cada pago y hasta que se presenta la demanda contra el seguro. Cantidad ésta nada despreciable.

Y, además, a partir de la presentación de la demanda y hasta que el seguro paga, se generan nuevos intereses que serán:

1. Durante los dos primeros años el interés legal del dinero más un 50%. Esto es, actualmente un 5,25% anual, dado que el interés legal es del 3,5%.

2. A partir del tercer año, nada menos que un 20% anual.

Por tanto, merece la pena asesorarse con un experto en la materia y reclamar todos los intereses a los que tenemos derecho, pues los mismos pueden suponer una suma muy importante.

 

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Ha acudido al despacho un grupo de cooperativistas a los que como alternativa a la presentación del concurso de su cooperativa, se les ofrece como solución continuar en la promoción cediendo la misma, (terrenos con sus cargas, licencias, estudio de arquitectura, etc.) a otra entidad, posiblemente una Comunidad de Bienes.

De hacerse esta operación la cooperativa no tendría que hacer frente, entre otros importes, a la devolución de las aportaciones a los socios, quienes se vincularían a la nueva promotora, en virtud de una relación jurídica distinta a la que les vinculaba con la cooperativa, y por lo tanto con derechos y obligaciones distintos.

Para ceder la promoción de una cooperativa a otra entidad, con todas las aportaciones de los cooperativistas, será preciso contar con su consentimiento.

Antes de prestar ese consentimiento debemos informarnos bien y en concreto debemos comprobar:

– que tanto las nuevas aportaciones que se nos exijan como las cantidades que se abonaron anticipadamente a la cooperativa y que ahora se ceden por la cooperativa a otra promotora como parte de la cesión del proyecto, están debidamente garantizadas para el caso de que esta nueva promotora no inicie o concluya las obras en el plazo que se haya comprometido por escrito.

De esto sacamos dos puntos muy importantes que debemos tener en cuenta y comprobar:

1) La obligación de constituir las garantías para la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta de la vivienda es una obligación que se impone a todas las promotoras que las perciban antes de iniciar la construcción de las viviendas o durante la misma y ahí están también incluidas las cooperativas y las comunidades de bienes.

2) Debe constar por escrito el plazo en que nos entregarán las viviendas

Que, a consecuencia de la cesión de la promoción, no asumimos una responsabilidad personal e ilimitada.

Este punto es muy importante. En principio en caso de insolvencia de la cooperativa la responsabilidad del socio por las obligaciones contraídas por la cooperativa para llevar a cabo la promoción queda limitada a la cuantía de las aportaciones efectuadas.

Sin embargo, si a consecuencia de cambio de la promotora que va a continuar con el proyecto se nos recomienda incorporarnos a la promoción como condueños, no como socios cooperativistas, integrándonos en una Comunidad de Bienes, es imprescindible conocer, si de las obligaciones que se asuman para continuar con la promoción, responderemos personalmente, esto es, no solo con las cantidades ya aportadas así como las que en lo sucesivo aportemos, sino con todo nuestro patrimonio, es decir con todos nuestros bienes presentes y futuros.

En el caso concreto de esta Cooperativa, por la documentación a la que hemos podido tener acceso parece que la cooperativa va a tener dificultades graves para poder llevar a buen fin la promoción y vemos viable la reclamación de la devolución de sus aportaciones por parte de los cooperativistas a la entidad de crédito en la que se ingresaron, al tratarse de una cuenta especial.

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Aunque las aseguradoras defienden que no, los tribunales han declarado que sí.

Una de las respuestas más típicas que reciben los ex socios de una cooperativa de viviendas que reclaman al seguro de ésta la devolución de sus aportaciones por el retraso en la entrega de las viviendas, es que éstos no se encuentran cubiertos por la póliza, por haber causado baja en la cooperativa.

Argumento éste que, tratan de hacer valer las aseguradoras en base a una cláusula de la póliza firmada entre la cooperativa y la aseguradora, y en la que el cooperativista no intervino.

No obstante, ya han destacado nuestros tribunales en diversas ocasiones que dicha cláusula debe de tenerse por no puesta, esto es, que a pesar de la misma la aseguradora si debe de cubrir a las bajas, y ello, en resumen, porque:

1. La referida cláusula en que se suelen apoyar las aseguradoras debe considerarse nula en virtud de la Ley General de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

2. Dicha cláusula, además, no puede perjudicar a los cooperativistas, que, como hemos explicado antes, no firman la póliza.

3. Los derechos de los cooperativistas frente al seguro son irrenunciables.

4. La interpretación de la póliza que defienden las aseguradoras es incompatible con la naturaleza y objeto del seguro.

Es cierto, sin embargo, que, en contra de la opinión mayoritaria, existe una Sentencia de la Audiencia Provincial –de Madrid de 5 de marzo de 2014– que señaló que “la baja del socio es causa de pérdida de cobertura”, si bien añade que “mientras que el socio no esté liquidado y reintegrado de sus a optaciones no es baja”.

De modo que dicha sentencia, si bien parece que se aparta de la opinión mayoritaria de nuestros tribunales, en realidad lo hace únicamente en su razonamiento, pero no en su conclusión.

En resumen, a pesar de que las aseguradoras sostengan lo contrario, lo cierto es que todos aquellos socios de una cooperativa de viviendas que causaron baja en la misma y no recuperaron sus aportaciones, tienen derecho a reclamar su devolución al seguro de la cooperativa.

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Según la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015, dicho plazo es de 15 años.

Es sabido que todas las promotoras y cooperativas que vendan viviendas “sobre plano” deben contar con un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que la promoción no se termine en los plazos previstos.

Es deber y responsabilidad del banco donde se ingresan esos anticipos, vigilar que dicho seguro o aval efectivamente exista, pues de lo contrario, en caso que éstas no se construyan en el plazo pactado, el banco podría venir obligado a tener que devolver a los compradores los pagos que realizaron a cuenta de sus viviendas.

Pues bien, sobre esta cuestión ha producido una importante novedad jurisprudencial, concretamente, respecto al plazo existente para demandar al banco por incumplimiento del indicado “deber de vigilancia” que tiene.

Hasta enero de 2015 la mayoría de nuestros tribunales consideraban que la responsabilidad del banco por incumplimiento de su deber de vigilancia era extracontractual, y que, por tanto, el plazo que había para demandarle era de un año.

El motivo era que, además de que el banco y el comprador no habían firmado ningún contrato al respecto, dicha responsabilidad derivaba de la infracción, por parte del banco, de un deber legal.

No obstante, la antes citada Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015 ha declarado que, si bien la responsabilidad del banco es de origen legal (esto es, responde porque le obliga la ley y no un contrato), tiene su causa en la relación triangular que mantienen el comprador, la promotora y el banco, relación ésta que es contractual. Razón por la cual considera el Tribunal Supremo que la responsabilidad del banco es contractual, y por tanto el plazo que tiene el comprador para presentar la reclamación es de quince años.

Se resuelve de este modo un gran problema para muchos compradores de viviendas, que hasta la fecha no habían reclamado al banco por temor a que los tribunales considerasen que se les había pasado el plazo.

En todo caso, debe aclarase que nuestros tribunales entendían –con anterioridad a la citada Sentencia del Tribunal Supremo– que este plazo empieza a contar en el momento en que el comprador tiene conocimiento de la inexistencia del seguro o aval. Argumento éste que ha sido confirmado por el Tribunal Supremo y que ya antes había permitido a muchos compradores recuperar los ahorros que invirtieron en una vivienda que nunca llegó a construirse.

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Hemos explicado en anteriores artículos que los bancos tienen el deber de vigilar que las promotoras y cooperativas que venden pisos “sobre plano” cuenten con un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que la promoción no llegue a buen fin en los plazos previstos, pues en caso contrario, pueden tener que devolver a los compradores lo que pagaron a cuenta de la vivienda que no recibieron.

No obstante, debe tenerse en cuenta que tanto las cooperativas como las promotoras normalmente trabajan con varias entidades de crédito, por lo que en ocasiones son varios los bancos que intervienen en una misma promoción. Entonces ¿cuál es el banco que tiene la obligación de vigilar que las promotoras y cooperativas cuenten con el aval o seguro obligatorio?

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015 ha establecido al respecto que sólo el banco donde se ingresan las entregas a cuenta por parte de los futuros propietarios es el que tiene el deber de vigilancia, pero este deber no alcanza ni al banco que simplemente financió la promoción ni a aquellas otras entidades de crédito que pudieran recibir los fondos posteriormente.

El matiz es importante porque hasta la referida sentencia del Tribunal Supremo algunas sentencias han llegado a considerar que el citado deber de vigilancia se extendía a todos los bancos que, de algún modo, recibieron las entregas a cuenta.

De modo que esta novedad jurisprudencial obliga a tener muy claro, antes de iniciar cualquier actuación judicial, en qué banco los compradores ingresaron las entregas a cuenta, pues una equivocación en la determinación del banco responsable puede hacer que las acciones legales emprendidas no den los frutos esperados.

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¿Es necesario tener el certificado individual del seguro para poder reclamar ante los tribunales a la aseguradora de una cooperativa de viviendas?

Aunque las compañías de seguro defiendan que sí, nuestros tribunales han concluido que no.

Cuando uno se inscribe en una cooperativa de viviendas ésta última, normalmente, informa al seguro que cubre las aportaciones de los cooperativistas de dicha nueva incorporación, y éste emite un certificado individual del seguro a nombre del nuevo socio.

No obstante, la realidad es que, por los motivos que sean, en ocasiones dicho certificado no llega al socio. No obstante, como hemos explicado, dado que, el hecho de que el socio reciba el correspondiente certificado individual del seguro no depende de sí mismo, su ausencia nunca le podrá perjudicar, al menos en la viabilidad de sus reclamaciones Otra cosa diferente es que le afecta directamente al tipo de procedimiento que puede entablar que será ejecutivo si tiene el certificado y ordinario si no lo tiene.

Y es que sería ciertamente injusto que, el hecho de que a la aseguradora no emitiese el certificado –bien por un descuido, por falta de información, o por cualquier otra circunstancia–, o lo emitiera pero éste se extraviase y nunca llegase a recibirlo el socio, el socio perdiera el derecho a ser indemnizado en caso de que se produjera el hecho cubierto por el seguro. Menos aun cuando, recordemos, los derechos del socio, en este particular, son irrenunciables, tal y como han declarado nuestros tribunales respecto a esta cuestión.

Así lo explicó de forma francamente clara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 31 de octubre de 2013, la cual señaló que, “carecería de todo sentido que pudieran burlarse esos derechos irrenunciables simplemente por la no realización por la aseguradora del acto unilateral de emitir los certificados individuales”.

En resumen, para que los cooperativistas tengan derecho a ser indemnizados por el seguro de la cooperativa, únicamente han de demostrar (i) que la cooperativa suscribió una póliza con dicho seguro, (ii) que son –o eran– socios de dicha cooperativa, (iii) que la cooperativa se ha retrasado en la entrega de las viviendas, y (iv) el importe de las aportaciones realizadas a la cooperativa.

El certificado facilitará la reclamación al socio, pues el mismo sirve de gran ayuda para demostrar todo lo anterior, y en caso de disponer del original le permitirá hacerlo por la vía ejecutiva, vía más rápida, pero su existencia no es, ni mucho menos, necesaria para el éxito de la reclamación del cooperativista.

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Muchos más de lo que la mayoría de la gente cree.

Existe una gran confusión respecto a qué importe tienen derecho a recuperar los cooperativistas de viviendas en caso de que, por no haberse construido o entregado la promoción en el plazo previsto, opten por ejecutar el seguro con el que cuentan –o deberían contar– estas cooperativas, especialmente en cuanto a los intereses se refiere.

Es muy importante tener en cuenta que, en tal caso, el socio tiene derecho a recuperar las aportaciones que realizó a la cooperativa:

a) Incrementadas con los intereses legales generados por dichas aportaciones desde el pago de cada una de ellas y hasta la reclamación al seguro. Esto es, las aportaciones actualizadas a la fecha de la reclamación.

b) Más los intereses de demora que deben pagar las compañías aseguradoras devengados desde la fecha de la reclamación al seguro y hasta el efectivo cobro por parte del cooperativista, calculados sobre las aportaciones actualizadas y no sólo sobre las aportaciones efectivamente hechas.

Pondremos un ejemplo sencillo. Supongamos un ex-socio de una cooperativa que realizó tan sólo dos aportaciones: una de 10.000 euros el 1 de enero de 2004 y otra de 10.000 euros el 1 de enero de 2005. Debido al retraso en la entrega de las viviendas, el 1 de enero de 2015 presenta una reclamación contra el seguro, quien le paga el 1 de enero de 2016.

Pues bien, este ex-cooperativista tendrá derecho a cobrar del seguro:

a. Sus aportaciones actualizadas, esto es:

1. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2004 actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.662,95 euros.

2. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2005, actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.287,95 euros.

Todo lo cual suma 28.950,90 euros.

b. Los intereses de demora generados desde el 1 de enero de 2015 al 1 de enero de 2016, calculados sobre sus aportaciones actualizadas, esto es, sobre los 28.950,90 euros y al tipo de interés de demora especial para las compañías de seguro, que durante el primer año es el legal –actualmente en el 3,5%– incrementado en un 50%.

Es decir, unos intereses de demora del 5,25% sobre 28.950,90 euros, lo que en este caso sumarían 1.519,90 euros.

En resumen, el ex-cooperativista de nuestro ejemplo tendría derecho a percibir, a 1 de enero de 2016, un total de 30.470,40 euros.

Tener claro estos conceptos es de una importancia vital, no sólo a la hora de plantear la reclamación al seguro, sino también a la hora de valorar una posible oferta de éste.

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