Etiqueta: resolver contrato compraventa

En el momento de resolver un contrato de compraventa de una vivienda sobre plano, cuando se ha producido un retraso en la entrega de las mismas, son muy importantes, ya que tienen posteriores repercusiones, tanto los motivos que se alegan como el medio por el que procedemos a dicha resolución.

Conforme a la Ley 57/68 las cantidades aportadas para la adquisición de una vivienda deben estar garantizadas mediante la contratación, por parte de la Promotora o de la Cooperativa, de un seguro o un aval bancario. Para que surja el siniestro, y dichas entidades tengan la obligación de indemnizar, debe haberse requerido, previamente a la parte vendedora, y ésta no debe haber devuelto las aportaciones.

Normalmente, en las cláusulas de los contratos de compraventa y en las pólizas de seguro o de aval bancario se establece la obligación de requerir a la Promotora o Cooperativa, a través de “requerimiento notarial o mediante cualquier otro medio fehaciente”. En este caso, debemos entender que un burofax, máxime si se realiza con certificación de texto, es un medio válido y fehaciente de reclamar a la Promotora o Cooperativa, como paso previo a la reclamación al seguro o aval.

Pero no todas las pólizas y contrataos son iguales, y habrá que atender a su contenido, puesto que si se ha pactado que la reclamación extrajudicial debe ser notarial (sin hacer mención a otro tipo de requerimiento fehaciente), es imprescindible que ésta se haga por este conducto. De otro modo, podemos encontrarnos con que la entidad bancaria o el seguro aleguen que no se ha producido el siniestro, y no podamos recuperar el dinero invertido.

En este sentido se ha pronunciado recientemente el Tribunal Supremo, que en Sentencia 106/2016, de 29 febrero, declaró como no resuelto un contrato de compraventa, al haberse pactado expresamente en el mismo, que el requerimiento debería haber realizado judicial o notarialmente, extremo que no verificó.

Por todo ello, siempre es recomendable contar con un correcto asesoramiento, previamente a resolver un contrato de compraventa, dado que el modo en que esta resolución se produce, puede tener una trascendencia fundamental, tanto para considerar válida la rescisión del contrato, como para poder recuperar las cantidades que hemos abonado, a cuenta de la vivienda adquirida.

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A la hora de poder reclamar al seguro o al banco avalista, en virtud de la Ley 57/68, las aportaciones realizadas en pago de una vivienda que no se ha construido o entregado, es irrelevante la resolución judicial del contrato de compraventa.

Es una alegación frecuente que utilizan las entidades aseguradoras y avalistas para defenderse en los procedimientos judiciales interpuestos frente a las mismas.

Sin embargo, esta desatinada alegación no tiene cabida ateniéndonos, tanto a la propia Ley 57/68, como a la interpretación que, de dicha norma, viene realizando el Tribunal Supremo.

El artículo 1 de la Ley 57/1968, y el actual apartado 1 de la Disposición Adicional Primera de la LOE, regula la posición de la entidad avalista o de aseguradora como una figura autónoma, que tienen obligación de responder frente al comprador, una vez que se produce el siniestro garantizado por dicho seguro o aval esto es, el retraso en la entrega de las viviendas.

Así, conforme ha declarado el Tribunal Supremo, una vez que se produce ese incumplimiento por parte de la Promotora o de la Cooperativa, surge la obligación del seguro o aval de devolver las cantidades aportadas por el comprador, debidamente reclamadas, incrementadas en el interés legal, sin que se pueda entrar a valorar si la demora es excesiva o no, y sin que se le puedan oponer las excepciones derivadas del artículo 1853 del Código Civil. Lo que implica que, la aseguradora o banco avalista, no puede oponer, frente al comprador, las excepciones que el vendedor tiene frente al mismo, y por supuesto, no se puede exigir una resolución judicial previa del contrato de compraventa, para que surja su obligación de indemnizar.

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imagen | Libre Mercado

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