Etiqueta: responsabilidad bancos seguro caución

Resultaría francamente injusto que el banco con el que la promotora contrató el aval de entregas a cuenta pudiera librarse de una reclamación por el mero hecho de no facilitar al comprador un certificado del aval individual de entregas a cuenta.

Dicho certificado no hace más que demostrar la contratación del aval por la promotora, y desde luego facilita una reclamación, pero en ningún caso impide al comprador ejercitar sus derechos, tal y como han proclamado en numerosas ocasiones nuestros tribunales.

Esto es, si tenemos constancia de la existencia del aval, y la promotora se retrasa en la entrega de la vivienda que le compramos sobre plano, podremos reclamar al banco la devolución de nuestro dinero, aunque no tengamos el certificado individual del aval.

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Probablemente lo más conveniente sea esperar a que la vivienda obtenga la licencia de primera ocupación, pues en caso que el Ayuntamiento la deniegue podremos recuperar nuestro dinero.

Es importante explicar que la promotora a la que compramos un piso sobre plano no sólo tiene la obligación de entregarnos la vivienda en el plazo pactado, sino de entregárnosla con licencia de primera ocupación.

De modo que si la vivienda construida por el promotor no recibe la licencia de primera ocupación, tenemos la posibilidad de rechazarla y solicitar al correspondiente seguro o banco avalista de las entregas a cuenta la devolución del dinero que anticipamos al promotor.

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No todo está perdido. Es posible que el banco, donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los socios realizaban sus aportaciones, deba responder frente a los cooperativistas como si fuera el seguro.

En septiembre de 2013 el Tribunal Supremo sentenció que, en virtud de los seguros contratados por las cooperativas con ASEFA y HCC, estas compañías debían devolver a los cooperativistas las cantidades que anticiparon a cuenta de sus viviendas, en caso de que las mismas no se les entregasen en el plazo previsto.

Pues bien, recientemente, el Tribunal Supremo ha confirmado asimismo que los bancos donde la cooperativa tenía la cuenta en la que los cooperativistas ingresaban sus aportaciones, tenían el deber de vigilar que la cooperativa había contratado el mencionado seguro.

Habiendo señalado el Tribunal Supremo que si dicho seguro no se contrató, será el referido banco el que tenga que indemnizar a los cooperativistas como hubiera hecho el seguro, en caso de que las viviendas no se entreguen en plazo previsto.

 

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Noticia publicado en el Diario Expansión en Orbyt

El Gobierno va a modificar el seguro que cubre los pagos realizados por los compradores de una vivienda ante posibles incumplimientos del promotor.

El Grupo Popular ha presentado una enmienda en el Congreso a la Ley de Ordenación y Supervisión de Aseguradoras para modificar esta cobertura que “no ha sido suficiente para subsanar las deficiencias que impiden una protección eficaz de los compradores, incluidas las cantidades anticipadas para estas compras”, según la justificación de la enmienda firmada por el PP.

La legislación en vigor establece la obligación de que los promotores de viviendas contraten una cobertura colectiva, mediante un seguro de caución y que después se firmen pólizas individuales para los compradores.

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Si la cooperativa ya se ha retrasado en la entrega de la vivienda, no es necesario esperar más.

Es bastante frecuente que nuestros clientes nos realicen consultas en las que se cuestionan si tienen que esperar los plazos previstos en la normativa reguladora de las cooperativas para poder reclamar al seguro. El motivo es que tal y como permite la normativa especial sobre cooperativas de viviendas, la mayoría de los Estatutos de cooperativas prevén amplios plazos para la devolución de las aportaciones de quienes causan baja: 5 años si la baja fue por expulsión, 3 años en caso de baja no justificadas, y 18 meses si la baja fue justificada.

No obstante, debe de tenerse en cuenta que la relación entre el seguro y los cooperativistas no se rige por la normativa especial sobre cooperativas, sino por la Ley del Contrato de Seguro y una antigua ley que protege las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda; la “famosa” Ley 57/1968. Normas estas que no establecen plazo de espera alguno.

Por esta razón, llegada la fecha convenida entre la Cooperativa y el cooperativista para la entrega de la vivienda sin que esa entrega se haya producido lo que establece la Ley es que el cooperativista podrá optar entre conceder una prórroga, que deberá constar por escrito y ser expresa, o resolver el contrato reclamando la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales devengados.

 

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Artículo de Sala & Serra Abogados publicado en el Núm. 149 de la Revista Inmueble

1. Una vía eficaz para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda

Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.

Sin embargo, no siempre lo hacen, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda, y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.

No obstante, ello no tiene por qué ser así, pues hay ocasiones en que el banco, a pesar de no haber expedido el aval, ni haberse comprometido a nada con el comprador, deberá devolverle las cantidades que éste entregó a cuenta de su vivienda.

A continuación detallamos este supuesto, también extensible a las cooperativas de viviendas.

2. Legislación que regula esta cuestión

La normativa que regula esta cuestión es, fundamentalmente, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante la “Ley 57/68”).

1. Contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o termine en el plazo pactado.

2. Cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas.

3. Problema que se ha planteado

El problema se presenta, como hemos adelantado, en los casos en los que la promotora carece de seguro o aval bancario, y deviene insolvente sin haber construido las viviendas por las que recibió de los compradores cantidades a cuenta.

En estos casos, el comprador se encuentra con que si bien podría iniciar acciones judiciales contra la promotora, éstas no darán ningún resultado práctico, dado que ésta carece de patrimonio con que responder.

Y por supuesto, tampoco puede el comprador ejecutar el seguro o el aval, por el simple hecho de que éstos no existen.

4. El deber de vigilancia del banco

Dicho lo anterior, resulta que la Ley 57/68 no sólo impone obligaciones a las promotoras, sino también a los bancos, a quienes les ordena vigilar que las promotoras cumplan con lo dispuesto en dicha ley.

Concretamente, el artículo 1.2 de la Ley 57/68 establece, en su párrafo 2o, que los bancos donde las promotoras aperturen la cuenta especial deberán, “bajo su responsabilidad”, exigir el mencionado seguro o aval.

Dicha frase significa, según nuestros tribunales, que el banco exclusivamente debe aperturar a la promotora la cuenta especial si ésta tiene el seguro o aval. De lo contrario, deberá responder de los perjuicios que la ausencia del seguro o aval cause a los compradores.

Es decir, según la jurisprudencia, si los compradores intentasen recuperar las cantidades que entregaron a cuenta de sus viviendas –por no haberse construido o entregado en plazo-, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval, el banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si pudieran ejecutar el seguro o aval.

El fundamento legal de la responsabilidad del banco lo constituye el mencionado artículo 1.2 de las Ley 57/68.

La causa radica en el incumplimiento, por parte del banco, del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68: abrir a la promotora una cuenta especial sin haber verificado que contaba con el necesario seguro o aval.

Encontrándose la justificación de esta responsabilidad en los cuantiosos beneficios que obtiene el banco durante todo el proceso de la promoción: pues no sólo disfrutará del depósito de dichos anticipos, sino que además (al menos normalmente) cobrará comisiones a la promotora, se lucrará con la financiación de la promoción, y luego con los préstamos hipotecarios que más tarde concertará con los compradores, quienes se subrogarán en la posición de la promotora.

(continúa…)

– Descárguese el artículo completo en PDF¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron? [PDF]

– Leer en la Revista Inmueble Núm. 149¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron?

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