Etiqueta: Sala & Serra Abogados

El objetivo del presente artículo es aclarar al cooperativista de viviendas el tratamiento fiscal, desde la perspectiva de los diversos impuestos implicados, específicamente: (i) Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante “IRPF”) y (ii) Operaciones Societarias (en adelante “OS”) de la “posible” devolución por parte de la cooperativa o bien de un tercero (p.e. la compañía aseguradora) de las aportaciones entregadas en su día a ésta, con el fin de adquisición de una vivienda.

Procedemos a analizar los 4 escenarios más habituales y sus efectos sobre el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante “IRPF”) y sobre Operaciones Societarias (en adelante “OS”):

1. IRPF: Destacar en primer lugar que la renta obtenida como consecuencia del fin de la relación socio – sociedad (cooperativa), recibirá la calificación de ganancia o pérdida patrimonial según la Ley del IRPF, puesto que se ha producido una variación en el valor del patrimonio del contribuyente que se ha puesto de manifiesto por una variación en la composición del mismo. A continuación los 4 escenarios:

A. Cooperativista que no recibe devolución alguna en concepto de las aportaciones llevadas a cabo hasta la fecha por encontrarse la cooperativa en situación de concurso / liquidación: ¿se considera en este caso que se ha producido pérdida patrimonial? y en tal caso ¿Cuándo se debe imputar la misma en la declaración? – Pues bien, el hecho de encontrarnos ante sociedades en concurso o liquidación no comporta de forma automática la existencia de una pérdida patrimonial para los socios. Para ser considerada pérdida patrimonial, es necesaria la disolución y liquidación de la sociedad (según lo establece la consulta de la Dirección General de Tributos (en adelante “DGT”) V1907/2011 de 03 de agosto de 2011).

a. Consideración y efecto: Entendiendo que la pérdida se ha generado en un periodo superior al año (considerando el período transcurrido desde la entrega de las aportaciones a la disolución y liquidación de la sociedad) ésta se incluirá en la declaración de IRPF bajo la consideración de pérdida patrimonial: en la Base del Ahorro y podrá ser compensada en un periodo de 4 años con: otras ganancias patrimoniales derivadas de transmisión de elementos patrimoniales, siempre y cuando las mismas hayan tenido un periodo de generación superior al año. Importante destacar que no podrán ser compensadas con cualquier otro tipo de renta.

b. Imputación: En el ejercicio en que se produzca la disolución / liquidación de la sociedad (período donde tiene lugar la alteración patrimonial).

B. Cooperativista que tras darse de baja en la cooperativa recibe la devolución parcial de las aportaciones entregadas hasta la fecha:

a. Consideración y efecto: Se estará formalizando una alteración patrimonial (específicamente una pérdida patrimonial). A tal efecto y bajo el supuesto indicado en el apartado anterior de período de generación superior al año, deberá de integrarlo en su declaración de IRPF en la Base del Ahorro, disponiendo de 4 años para su compensación mediante otras ganancias patrimoniales con un período de generación superior al año.

b. Imputación: Ejercicio donde recibe la devolución parcial de las aportaciones.

C. Cooperativista que tras darse de baja en la cooperativa recibe la devolución del montante aportado hasta la fecha: Esta operación es fiscalmente neutra, por lo que no tendrá efecto alguno en la declaración de la renta del cooperativista.

D. Cooperativista que recibe las cantidades aportadas al promotor / Cooperativa, así como, cantidades adicionales en concepto de: (i) intereses, (ii) costas, (iii) etc… (en base a la consulta de la DGT V2459/2015): Este escenario contempla la recepción por parte del cooperativista de manera íntegra la totalidad de las aportaciones entregadas hasta la fecha, así como una cantidad extra en concepto de intereses / costas.

a. Tratamiento de la devolución de aportaciones: Como indicábamos en el punto C. La devolución del “principal” aportado no tiene repercusión algunam, puesto que no se produce alteración patrimonial.

b. Tratamiento de los intereses: En primer lugar destacar que los mismos poseen una naturaleza indemnizatoria, puesto que su finalidad es la resarcir al acreedor (cooperativista) por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación o el retraso en su correcto cumplimiento. En consecuencia y a tenor de lo dispuesto en los artículos 25 y 33.1 del mismo texto legal, los mencionados intereses tributarán como ganancia patrimonial, siendo incluidos en la declaración de la renta del cooperativista como Base Imponible del Ahorro y tributando según el importe del mismo en la siguiente escala (en el ejercicio 2016 entre el 19% y el 23%). Complementando lo anterior, debe señalarse que al no proceder esta ganancia patrimonial de una transmisión, su cuantificación se corresponderá con el importe de los intereses que se perciban, por lo que no pueden minorarse de este importe los honorarios de abogados, o cualquier otro gasto que ocasionare.

c. Tratamiento de las costas: El importe recibido por las mismas, entendiendo que éstas sufragan gastos de defensa y representación, se entenderán según criterio de la DGT como una ganancia patrimonial, sin que proceda la deducción de los gastos en que efectivamente ha incurrido la consultante en la interposición de la reclamación judicial. Esta ganancia patrimonial formará parte de la Base Imponible General, tributando por tanto al tipo marginal del cooperativista / contribuyente, el cual podrá oscilar entre el 24,75% y el 51,5% (en la Comunidad de Madrid).

2. OS: La devolución de aportaciones por parte de la Cooperativa de viviendas se asimila (según la DGT) a una reducción de capital sobre las aportaciones que le sean devueltas al cooperativista, sin reducción de gastos, ni de deudas; por lo que éste deberá pagar en concepto de OS el 1% de la cantidad recibida en concepto de devolución de aportaciones.

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En El Defensor de tu Vivienda (de Sala & Serra Abogados) hace 1 año interpusimos demanda en representación de 225 cooperativistas de Puerta del Corredor (Cooperativa de viviendas de El Cañaveral), que, ante la imposibilidad de tener su vivienda, confiaron en nosotros la defensa de sus derechos y, en concreto, la reclamación de las cantidades que habían aportado a la Cooperativa más los intereses correspondientes.

La pasada semana nos ha notificado el Juzgado de 1ª Instancia número 89 de Madrid la Sentencia recaída en el procedimiento seguido contra Asefa que condena a la compañía de seguros a abonar la totalidad de las cantidades aportadas, los intereses legales devengados por las mismas desde el momento en que se realizaron las aportaciones así como los intereses moratorios del artículo 20 de la Ley del Contrato de Seguro todo ello con condena en costas a ASEFA.

Con esta nueva Sentencia un nuevo grupo de nuestros clientes recupera, y tras casi 17 años de espera, su dinero.

 

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Noticia publicado en el Diario Expansión en Orbyt

El Gobierno va a modificar el seguro que cubre los pagos realizados por los compradores de una vivienda ante posibles incumplimientos del promotor.

El Grupo Popular ha presentado una enmienda en el Congreso a la Ley de Ordenación y Supervisión de Aseguradoras para modificar esta cobertura que “no ha sido suficiente para subsanar las deficiencias que impiden una protección eficaz de los compradores, incluidas las cantidades anticipadas para estas compras”, según la justificación de la enmienda firmada por el PP.

La legislación en vigor establece la obligación de que los promotores de viviendas contraten una cobertura colectiva, mediante un seguro de caución y que después se firmen pólizas individuales para los compradores.

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Si la cooperativa ya se ha retrasado en la entrega de la vivienda, no es necesario esperar más.

Es bastante frecuente que nuestros clientes nos realicen consultas en las que se cuestionan si tienen que esperar los plazos previstos en la normativa reguladora de las cooperativas para poder reclamar al seguro. El motivo es que tal y como permite la normativa especial sobre cooperativas de viviendas, la mayoría de los Estatutos de cooperativas prevén amplios plazos para la devolución de las aportaciones de quienes causan baja: 5 años si la baja fue por expulsión, 3 años en caso de baja no justificadas, y 18 meses si la baja fue justificada.

No obstante, debe de tenerse en cuenta que la relación entre el seguro y los cooperativistas no se rige por la normativa especial sobre cooperativas, sino por la Ley del Contrato de Seguro y una antigua ley que protege las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda; la “famosa” Ley 57/1968. Normas estas que no establecen plazo de espera alguno.

Por esta razón, llegada la fecha convenida entre la Cooperativa y el cooperativista para la entrega de la vivienda sin que esa entrega se haya producido lo que establece la Ley es que el cooperativista podrá optar entre conceder una prórroga, que deberá constar por escrito y ser expresa, o resolver el contrato reclamando la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales devengados.

 

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El pasado 07 de abril se daba por iniciada la campaña del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante IRPF) relativa al ejercicio 2014. Cuando apenas se llevan dos semanas de la misma, las numerosas cuestiones formuladas (i) tanto a través del presente blog (ii) como por parte de aquellos cooperativistas a los que El Defensor de tu Vivienda (con la experiencia de Sala & Serra Abogados) ha ayudado a recuperar las cantidades aportadas; nos han empujado a la redacción de un artículo en donde se ponga de manifiesto el tratamiento fiscal de las cantidades recibidas por el cooperativista a la hora de elaborar su declaración de la renta.

Indicar antes de comenzar con el análisis un par de consideraciones: (i) el mismo ha sido realizado considerando recientes consultas emitidas por la Dirección General de Tributos (en adelante DGT) y bajo la interpretación de las mismas por parte de Sala & Serra Abogados (específicamente V3148/2014, V0232/2015, V3147/2014 y V1901/2014), (ii) con la intención de facilitar la comprensión del artículo, expondremos la situación con un ejemplo numérico.

– Pongamos que el sujeto X se incorporó a la Cooperativa Y en el año 2000, aportando hasta el ejercicio 2013 una cantidad de 80.000 euros para la adquisición de una vivienda. Por diversas circunstancias la promoción no resulta viable, por lo que se demanda a la compañía aseguradora en virtud de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

– Después de interponer demanda contra la compañía aseguradora para la devolución de las mencionadas aportaciones se firma un acuerdo transaccional (con fecha 20 de junio de 2014) aceptando la oferta propuesta por la misma en aras de poner fin al procedimiento judicial. El mencionado acuerdo consiste en la devolución del 100% de sus aportaciones (80.000 euros) más 25.000 euros en concepto de intereses legales. Por último indicar que los honorarios de los abogados para la llevanza del procedimiento ascendieron a 5.000 euros.

Una vez expuesta la problemática, se procederá a plantear y resolver las principales consultas que suelen darse ante la misma.

1.- ¿Cuál es el tratamiento fiscal de la devolución del 100% de las aportaciones (80.000 euros en el caso del ejemplo) percibidas por el cooperativista y debe ser en tal caso incluido en la declaración del IRPF? Establece la Ley del IRPF en su artículo 33, apartado 1º que “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél…”. Sin embargo, la DGT en la mencionadas consultas se pronuncia indicando que “en casos en donde existiese un seguro de caución por las entregas a cuenta efectuadas a la cooperativa promotora para la adquisición de la vivienda, la percepción de la compañía aseguradora del mismo importe que las entregas efectuadas en su momento a la cooperativa, si bien se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente, tal alteración no pone de manifiesto ninguna variación patrimonial (ganancia o pérdida)”. En conclusión y salvo mejor opinión, la cuantía relativa a la devolución de aportaciones no deberá de ser declarada.

2.- ¿Cuál es el tratamiento fiscal de la cantidad relativa a intereses legales (25.000 euros en el caso del ejemplo)? La Ley del IRPF diferencia la calificación de los intereses entre remuneratorios e indemnizatorios. Bajo el criterio de la DGT los intereses objeto de estudio reciben la calificación de indemnizatorios teniendo como finalidad resarcir al acreedor por los daños y perjuicios derivados del incumplimiento de una obligación o retraso en su correcto cumplimiento. De este modo, este tipo de intereses debería de tributar como ganancia patrimonial, específicamente y siguiendo el criterio de la DGT procederá integrarlos (cualquiera sea el período que abarquen) en la Base Imponible del Ahorro (21 – 27%). Esto será declarado, salvo mejor opinión, en la página relativa a Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales adquiridos con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión (a integrar en la base imponible del ahorro).

3. ¿Cuándo deberé declarar los mencionados rendimientos? La imputación temporal de los mismos corresponderá al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial, coincidiendo la misma en tal caso con el momento en que se cuantifiquen y se acuerde su abono, circunstancia que coincide con la firma del acuerdo transaccional (en el caso del ejemplo 20 de junio de 2014).

4. ¿Podré deducir de la cantidad a declarar (intereses indemnizatorios) los honorarios necesarios para su obtención (5.000 euros en el caso de ejemplo)? Complementando lo comentado en el punto 3, debe señalarse que al no proceder la mencionada ganancia patrimonial de una transmisión, su cuantificación se corresponderá con el importe de los intereses que se perciban, por lo que no pueden minorarse de este importe los honorarios de los abogados (en este caso 5.000 euros). Así resulta de lo dispuesto en el artículo 34.1,b) de la Ley del IRPF.

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Artículo escrito y publicado por el diario El Confidencial

El Tribunal Supremo (TS) vuelve a ponerse del lado de los cooperativistas que aportaron dinero para sus futuras viviendas y que, ahora, ni tienen sus casas ni pueden recuperar las cantidades que invirtieron a tal fin. La Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha dictado una sentencia en la que abre la puerta a posibles demandas contra la banca de miles de cooperativistas que no consiguieron recuperar su dinero por no contar con un seguro o aval que garantizase las cantidades que iban depositando a cuenta en las entidades financieras.

El Supremo lo tiene claro, y así lo hace constar en su auto. Cuando una cooperativa abre una cuenta corriente en una entidad financiera en la que se ingresan las cantidades entregadas a cuenta o anticipadas para la compra de una futura vivienda, la ley exige la contratación de un seguro o un aval bancario que garantice la devolución de esas cantidades en caso de que la vivienda no se entregue a tiempo o no llegue a construirse.

Esta sentencia abre de nuevo la vía a que cientos de cooperativistas de viviendas que no tenían contratado un seguro acudan a los tribunales para recuperar su dinero. En esta ocasión, yendo contra las entidades financieras que permitieron que se abrieran esas cuentas sin que hubiera seguro de por medio, lo que no está permitido según la ley», asegura Santiago Dupuy, abogado del despacho Sala & Serra Abogados «Es una sentencia que llevábamos mucho tiempo esperando«.

No es la primera vez que el Alto Tribunal da la razón a los cooperativistas. Hace casi dos años, en julio de 2013, estimó el recurso de casación interpuesto por un grupo de cooperativistas obligando y condenando a la aseguradora Asefa a devolver las cantidades aportadas, unos 5 millones entre 50 afectados. Entonces, consideró que el seguro que contrataron los cooperativistas a la compañía de seguros y que permitió la apertura de la cuenta en la entidad financiera donde depositaron sus ahorros, amparaba a los afectados al tratarse de un seguro obligatorio según la Ley 57/1968.

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Foto | El Confidencial

Muchos más de lo que la mayoría de la gente cree.

Existe una gran confusión respecto a qué importe tienen derecho a recuperar los cooperativistas de viviendas en caso de que, por no haberse construido o entregado la promoción en el plazo previsto, opten por ejecutar el seguro con el que cuentan –o deberían contar– estas cooperativas, especialmente en cuanto a los intereses se refiere.

Es muy importante tener en cuenta que, en tal caso, el socio tiene derecho a recuperar las aportaciones que realizó a la cooperativa:

a) Incrementadas con los intereses legales generados por dichas aportaciones desde el pago de cada una de ellas y hasta la reclamación al seguro. Esto es, las aportaciones actualizadas a la fecha de la reclamación.

b) Más los intereses de demora que deben pagar las compañías aseguradoras devengados desde la fecha de la reclamación al seguro y hasta el efectivo cobro por parte del cooperativista, calculados sobre las aportaciones actualizadas y no sólo sobre las aportaciones efectivamente hechas.

Pondremos un ejemplo sencillo. Supongamos un ex-socio de una cooperativa que realizó tan sólo dos aportaciones: una de 10.000 euros el 1 de enero de 2004 y otra de 10.000 euros el 1 de enero de 2005. Debido al retraso en la entrega de las viviendas, el 1 de enero de 2015 presenta una reclamación contra el seguro, quien le paga el 1 de enero de 2016.

Pues bien, este ex-cooperativista tendrá derecho a cobrar del seguro:

a. Sus aportaciones actualizadas, esto es:

1. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2004 actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.662,95 euros.

2. Los 10.000 euros que pagó el 1 de enero de 2005, actualizados al 1 de enero de 2015, y que resultan en 14.287,95 euros.

Todo lo cual suma 28.950,90 euros.

b. Los intereses de demora generados desde el 1 de enero de 2015 al 1 de enero de 2016, calculados sobre sus aportaciones actualizadas, esto es, sobre los 28.950,90 euros y al tipo de interés de demora especial para las compañías de seguro, que durante el primer año es el legal –actualmente en el 3,5%– incrementado en un 50%.

Es decir, unos intereses de demora del 5,25% sobre 28.950,90 euros, lo que en este caso sumarían 1.519,90 euros.

En resumen, el ex-cooperativista de nuestro ejemplo tendría derecho a percibir, a 1 de enero de 2016, un total de 30.470,40 euros.

Tener claro estos conceptos es de una importancia vital, no sólo a la hora de plantear la reclamación al seguro, sino también a la hora de valorar una posible oferta de éste.

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Artículo de Sala & Serra Abogados publicado en el Núm. 149 de la Revista Inmueble

1. Una vía eficaz para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda

Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.

Sin embargo, no siempre lo hacen, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda, y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.

No obstante, ello no tiene por qué ser así, pues hay ocasiones en que el banco, a pesar de no haber expedido el aval, ni haberse comprometido a nada con el comprador, deberá devolverle las cantidades que éste entregó a cuenta de su vivienda.

A continuación detallamos este supuesto, también extensible a las cooperativas de viviendas.

2. Legislación que regula esta cuestión

La normativa que regula esta cuestión es, fundamentalmente, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante la “Ley 57/68”).

1. Contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o termine en el plazo pactado.

2. Cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas.

3. Problema que se ha planteado

El problema se presenta, como hemos adelantado, en los casos en los que la promotora carece de seguro o aval bancario, y deviene insolvente sin haber construido las viviendas por las que recibió de los compradores cantidades a cuenta.

En estos casos, el comprador se encuentra con que si bien podría iniciar acciones judiciales contra la promotora, éstas no darán ningún resultado práctico, dado que ésta carece de patrimonio con que responder.

Y por supuesto, tampoco puede el comprador ejecutar el seguro o el aval, por el simple hecho de que éstos no existen.

4. El deber de vigilancia del banco

Dicho lo anterior, resulta que la Ley 57/68 no sólo impone obligaciones a las promotoras, sino también a los bancos, a quienes les ordena vigilar que las promotoras cumplan con lo dispuesto en dicha ley.

Concretamente, el artículo 1.2 de la Ley 57/68 establece, en su párrafo 2o, que los bancos donde las promotoras aperturen la cuenta especial deberán, “bajo su responsabilidad”, exigir el mencionado seguro o aval.

Dicha frase significa, según nuestros tribunales, que el banco exclusivamente debe aperturar a la promotora la cuenta especial si ésta tiene el seguro o aval. De lo contrario, deberá responder de los perjuicios que la ausencia del seguro o aval cause a los compradores.

Es decir, según la jurisprudencia, si los compradores intentasen recuperar las cantidades que entregaron a cuenta de sus viviendas –por no haberse construido o entregado en plazo-, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval, el banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si pudieran ejecutar el seguro o aval.

El fundamento legal de la responsabilidad del banco lo constituye el mencionado artículo 1.2 de las Ley 57/68.

La causa radica en el incumplimiento, por parte del banco, del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68: abrir a la promotora una cuenta especial sin haber verificado que contaba con el necesario seguro o aval.

Encontrándose la justificación de esta responsabilidad en los cuantiosos beneficios que obtiene el banco durante todo el proceso de la promoción: pues no sólo disfrutará del depósito de dichos anticipos, sino que además (al menos normalmente) cobrará comisiones a la promotora, se lucrará con la financiación de la promoción, y luego con los préstamos hipotecarios que más tarde concertará con los compradores, quienes se subrogarán en la posición de la promotora.

(continúa…)

– Descárguese el artículo completo en PDF¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron? [PDF]

– Leer en la Revista Inmueble Núm. 149¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron?

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Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben contar con un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.

Sin embargo, estas garantías no siempre se contratan, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.

No obstante, ello no tiene por qué ser así.

El motivo es que el banco donde los compradores ingresan las entregas a cuenta debe comprobar que el seguro o aval fue contratado, pudiendo ser condenado a tener que devolver a los compradores los anticipos que realizaron a cuenta de su vivienda en caso de que no existan.

Si bien para que surja dicha responsabilidad del banco es necesario que se den las siguientes circunstancias:

1. Que el banco conociera que la promotora tenía en su entidad una cuenta en la que recibía cantidades a cuenta del precio de las viviendas.

Lo cual a veces podrá demostrarse con la documentación bancaria de la promoción o la entregada por la promotora al banco para obtener la financiación (si es que tenemos acceso a ella). También podrá probarse si el mismo banco sufragó a los compradores las entregas a cuenta.

2. Que el comprador no pueda recuperar su dinero de la promotora, por lo que antes de reclamar al banco deberá intentar que aquella le restituya los anticipos que le abonó.

Por otro lado, debe aclararse dos circunstancias:

1. La responsabilidad de la que hablamos es del banco en el las cantidades fueron ingresadas, el cual no siempre coincidirá con el banco financiador de la promoción.

2. Esta obligación del banco es extensible a los supuestos en que la promoción se desarrolla en régimen de cooperativa.

Finalmente apuntar que, si bien nuestros tribunales solían considerar que el plazo para presentar tal reclamación al banco es de un año, una importante Sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2015, afortunadamente para muchas familias, ha considerado que son quince años, por lo que el tiempo transcurrido desde que se abonaron los anticipos no debería ser un problema. Especialmente dado que este plazo, en cualquier caso, comienza en el momento en que el comprador intenta, sin éxito, recuperar su dinero de la promotora (o cooperativa de viviendas).

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