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Publicamos la colaboración de Marta Serra de Sala & Serra Abogados, en el portal inmobiliario Pisos.com en el que nos da 7 Claves para darse de baja de una cooperativa de viviendas.

Las cooperativas se han convertido en una solución eficaz para facilitar el acceso a la vivienda. De ahí su crecimiento y expansión en España durante los últimos años. Sin embargo, el ciudadano común desconoce los recovecos del sistema por el que se rigen, así como los deberes y derechos que amparan a sus socios, sobre todo si las cosas no salen como se tenía en mente.

Los aspectos más importantes a la hora de darse de baja de una cooperativa de viviendas son los siguientes que explica Marta Serra en la entrevista realizada:

1. ¿Qué significa darse de baja de una cooperativa y qué consecuencias tiene?

La decisión de un socio de darse de baja de una cooperativa de vivienda supone la renuncia a los derechos y deberes que conlleva formar parte de la misma. Un paso que, según Aurelio Delgado, director jurídico de Defensa Cooperativa, supone la pérdida por parte del socio “del acceso de información sobre la cooperativa, a ser convocado a las asambleas de la misma o a formar parte de su consejo rector”.

Del mismo modo, la baja de la cooperativa tiene como correlato, según Delgado, la posibilidad de “reclamar las cantidades entregadas a cuenta, en los plazos y condiciones que fijen los estatutos de la cooperativa”.

2. ¿Se debe cumplir un periodo mínimo de permanencia para ser socio?

Las cooperativas, si así lo determinan sus estatutos, pueden exigir un periodo mínimo de permanencia a los socios. Estos, según Jaime Oñate, secretario general de la Confederación de Cooperativas de Viviendas de España (CONCOVI), deberán responder si no lo cumplen a una “indemnización de daños y perjuicios, que tendrán que demostrarse”.

En este sentido, subrayan desde CONCOVI, se debe contemplar “que el socio se incorpora a una promoción determinada con un plan de pagos específico” que una vez iniciado no se puede abandonar “pues se abandona un proyecto común de todos los socios en beneficio particular”. Así, es necesario, según Oñate, que exista un nuevo socio que entre en el lugar del que causa la baja, que ingrese las mismas aportaciones, las cuales “se reintegrarán al socio saliente, sustituyéndole el nuevo en todos sus derechos y obligaciones”.

3. ¿Qué tipos de bajas están contempladas?

Ante esta situación, muchos socios se preguntan sobre los tipos de bajas que pueden darse en una cooperativa de vivienda, que son tres: voluntaria, obligatoria o expulsión. De hecho, según explica la letrada Marta Serra, del bufete Sala & Serra, especializado en este tema, la baja voluntaria puede ser justificada o no justificada, para cuya calificación es necesario acudir a los estatutos de la cooperativa o, en su defecto, a la ley.

De esta tipología dependerán, sostiene Marta Serra, las consecuencias que se deriven de la baja. Así, el plazo de devolución de las aportaciones en el caso de las bajas justificadas “no puede exceder los 18 meses y en el de las no justificadas, de 36 meses”. Esta división también afecta al importe del reembolso, ya que como asegura esta letrada “en el primer caso se reembolsarán al socio la totalidad de las aportaciones, una vez realizada la liquidación según el balance de situación correspondiente al semestre en que se haya producido la baja”. En el caso de que esta no sea justificada, asimismo “el Consejo Rector de la Cooperativa puede acordar, además, una deducción de hasta el 20% adicional”.

En paralelo, también hay que tener en cuenta que la normativa vigente contempla la baja obligatoria, en el caso de que el socio deje de cumplir los requisitos necesarios, y la expulsión, “que se producirá por acuerdo del Consejo Rector en aso de que se incurra por el mismo en falta muy grave”, subraya Marta Serra.

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La Ley 27/1999 de 16 de julio viene a definir la Cooperativa como una “(…) sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, (…)”

En esta definición, así como en el desarrollo tanto de esta ley de carácter estatal como de la normativa autonómica, se desprende claramente la libertad de asociación y desvinculación del proyecto cooperativo del socio, lo que vendremos a denominar “principio de puerta abierta”: nadie puede estar obligado a continuar en el proyecto si no es su deseo.

Normalmente las cooperativas de viviendas, en sus inicios, adquieren, (y generalmente hipotecan) suelo bruto dentro del desarrollo urbanístico de la ciudad en cuestión, lo que supondrá que, durante la vida de la cooperativa, los socios deberán asumir el coste de financiación de dicha compra, así como los costes de urbanización del sector en el que se encuentren los terrenos adquiridos. Es aquí donde se encuentra la principal causa de la disminución de los coste de las viviendas construidas en régimen cooperativo: es el propio cooperativista, quien asume el papel de promotor, y quien acarrea con los gastos de urbanización del sector, eliminando figuras intermedias; ello supone el abaratamiento de las viviendas, no solo de las que gozan de algún tipo de protección pública, sino también, de la vivienda libre promovida bajo este régimen.

No obstante, este tipo de promociones no queda al margen de la situación inmobiliaria y de la crisis financiera que sufre nuestro entorno; y en el caso de las cooperativas de viviendas, esto se ha agravado con la paralización o la lentitud en el desarrollo de algunos sectores urbanísticos.

Pero si cabe lo peor de todo ha sido la lamentable actuación de terceros que se han dedicado a desvirtuar lo que en sí constituye el espíritu cooperativo (buscar un beneficio común) obteniendo únicamente un beneficio propio a costa de los cooperativistas, lo cual ha conllevado un quebrantamiento en la confianza en estos proyectos, que ha provocado una auténtica desbandada de socios.

Dado que la Ley consagra el citado “principio de puerta abierta” el objetivo de la norma es garantizar la libertad del cooperativista para abandonar el proyecto cooperativo, sin perder de vista la carga que supondrá para el resto de los socios el tener que redistribuir las obligaciones contraídas. Por tanto, el establecimiento de plazos, procedimientos y penalizaciones previstos tanto en la ley como en los estatutos que rigen cada cooperativa, es la forma de materializar ese derecho a la separación que tiene el cooperativista, quien, en todo caso, deberá asumir los gastos en que haya incurrido la Cooperativa en su nombre, así como la parte proporcional de las pérdidas o beneficios del proyecto cooperativo mientras el socio formó parte del mismo, mediante la liquidación de las cantidades aportadas al proyecto.

De lo contrario, la baja del socio que se produzca sin dicha liquidación, supondrá cargar sobre los hombros del resto de cooperativistas los gastos y pérdidas de la misma, ya que aquéllos deberán seguir contribuyendo, no solo para hacer frente a los costes de la que en su momento será su vivienda, sino también para hacer frente a los del socio que causó baja.

No obstante, la ley atribuye distinto tratamiento a la baja de aquellos socios que deciden abandonar el proyecto por causas justificadas y según los procedimientos establecidos en los propios estatutos sociales (la más favorable es la reducción del plazo máximo de devolución de cantidades a 18 meses) y penaliza a aquellos que no ostenten justa causa para desvincularse del proyecto, o no procedan a solicitarla conforme al procedimiento establecido en la propia cooperativa (el plazo máximo de devolución se alarga hasta los 3 años). Conviene manifestar que el establecimietno de estos plazos, más o menos amplios, es absolutamente imprescindible para minimizar el impacto económico que la baja del socio produce en el proyecto, sobre todo cuando se produce un elevado número de bajas en periodos breves de tiempo, puesto que como ya hemos comentado, resulta imprescindible en muchos casos incluso para la viabilidad de la Cooperativa redistribuir las cargas entre los socios que queden en el proyecto.

Es por ello que en el momento en el que el socio cooperativista decide poner fin a su participación en el proyecto cooperativo, socio y Cooperativa deberán estar debidamente asesorados y conocer los mecanismos de solicitud de baja de su Cooperativa en concreto, así como el alcance y efectos de la decisión tomada, en vistas de evitar futuros conflictos que difícilmente se solventaran en los tribunales de forma satisfactoria para ambas partes.

En este sentido juega un papel fundamental el asesoramiento que la Cooperativa, tanto su Asamblea, como su Consejo Rector reciban: no olvidemos que, pese a que el Consejo Rector es el órgano de administración de la Cooperativa, sus miembros generalmente no tienen una especial cualificación jurídica. Ello hace que sea absolutamente imprescindible que la Cooperativa cuente con un asesoramiento legal y jurídico especializado, ya que nuestra amplia experiencia en la materia nos ha hecho darnos cuenta de que, el éxito y la viabilidad de los proyectos cooperativos dependen, no sólo del propio proyecto económico, sino también de un correcto tratamiento de las situaciones de los socios que causaron baja, puesto que el hecho de perder la condición de cooperativista, no significa que se desliguen definitivamente de la Cooperativa.

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