En la nueva Disposición Adicional 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación («DA 1ª de la LOE») se regulan, muy peligrosamente, las prórrogas.
En relación con las prórrogas, la nueva DA 1ª de la LOE, dispone lo siguiente:
- Primero. Que, llegada la fecha de entrega de la vivienda, sin que ésta estuviera terminada, el adquirente podrá, exigir la devolución de su dinero, o, conceder al promotor una prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato, especificándose la nueva fecha de entrega (apartado 4º de la nueva DA 1ª de la LOE).
- Segundo. En caso de que se produzca tal prórroga, el promotor podrá ampliar la vigencia temporal de la garantía, mediante el pago de la correspondiente prima, debiendo informar de ello al adquirente (apartado 2.1.f) de la nueva DA 1ª de la LOE).
Tan escueta regulación de las prórrogas, entendemos que resulta tremendamente peligrosa para el adquirente, por los siguientes motivos:
- La prórroga no consentida por el garante puede suponer la cancelación de la garantía. Y es que, debemos partir de la regla general, prevista en el artículo 1851 del CC, según la cual la garantía podría entenderse extinguida en caso de que el garante no hubiera conocido y, sobre todo, consentido, la prórroga.
- La nueva norma no concibe la prórroga de la garantía como algo automático, sino que ello debe ser solicitado por el promotor y aceptado por el garante.
- La nueva DA 1ª de la LOE (i) ni obliga al promotor a extender la garantía en caso de prórroga, dado que indica que éste “podrá” extenderla “mediante el pago de la correspondiente prima”; ni (ii) tampoco obliga al garante a ampliarla, y, menos aún, sin cobrar por ello.
Estas normas, a nuestro entender, hace recomendable que el adquirente solo, y excepcionalmente, conceda una prórroga al promotor, si, y solo si, (i) se firma la cláusula adicional, y (ii) simultáneamente se recibe una nueva garantía en la que figure la nueva fecha de entrega.
Especialmente habida cuenta que el apartado 2.2.c) de la nueva DA 1ª de la LOE añade que, transcurridos dos años desde la fecha de entrega pactada, sin que el adquirente haya requerido al promotor, se producirá la caducidad de la garantía.
Y es que, en los casos en que el adquirente conceda una prórroga al promotor, fijándose una nueva fecha de entrega, y ésta se vuelva a incumplir, prevemos que cuando el adquirente vaya a ejecutar la garantía, los bancos y aseguradoras se opondrán al pago de la indemnización, sistemáticamente, alegando:
- Que el promotor no pagó ninguna prima por la prórroga.
- Que el garante no consintió dicha prórroga; y
- Que, en su caso, la reclamación del adquirente esta fuera de plazo.
En todo caso, cuando un promotor solicita una prórroga para la entrega de la vivienda, lo normal es que luego vuelva a incumplir la nueva fecha pactada, por lo que desaconsejamos, enérgicamente, la concesión de prórrogas al promotor, ya que constituyen un importante riesgo para los adquirentes.
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