El día 1 de enero de 2016 se modificó la Disposición Adicional 1ª de la LOE cambiando la normativa que regulaba las cantidades entregadas a cuenta de compra de viviendas sobre plano y quedando, por tanto, derogada la Ley 57/68 que hasta entonces protegía los derechos de los compradores de vivienda no entregada.
Pero ¿qué dice la nueva normativa sobre compra de vivienda sobre plano?
- Establece que las promotoras y cooperativas de viviendas deberán garantizar al comprador, mediante un seguro o aval bancario, la devolución de los anticipos, con sus intereses, en caso de que la construcción de la vivienda no llegue a buen fin en el plazo convenido y percibir los anticipos en una cuenta especial. Y se exige a la entidad de crédito donde se abra la cuenta especial, el deber de controlar la existencia de la garantía.
- Detalla los requisitos que deben contemplar dicho seguro o aval:
- SEGURO:
- Se debe otorgar una póliza individual por cada comprador.
- El importe garantizado será la cuantía total de los anticipos, con sus impuestos e intereses.
- Se declara expresamente que será tomador del seguro el promotor, y asegurado el adquirente.
- La aseguradora no podrá oponer al adquirente la falta de pago de la prima.
- El contrato de seguro no podrá terminar antes de la fecha pactada de entrega de la vivienda.
- La aseguradora podrá comprobar los documentos y datos del promotor; y reclamar al promotor las indemnizaciones que abone a los asegurados, a cuyo efecto se subrogará en los derechos de éstos.
- El siniestro cubierto es el siguiente: que, encontrándose el promotor en mora respecto de su obligación de entrega de la vivienda, no devuelva al adquirente los anticipos, con sus impuestos e intereses, en el plazo de 30 días desde que sea requerido para ello.
- Al seguro le resultará de aplicación subsidiaria la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (“Ley del Contrato de Seguro”).
- AVAL:
- Se regula el importe garantizado en caso de vivienda no entregada.
- Se instauran los requisitos para su ejecución, los cuales son los mismos que en el caso del seguro.
- Se establece un plazo de garantía del aval de dos años, contados desde el incumplimiento por el promotor de la obligación garantizada. Cuestión ésta que requiere un análisis pormenorizado.
- Establece que, en los contratos de compraventa deberá hacerse constar expresamente que el promotor se obliga a devolver al comprador los anticipos, con sus intereses, en caso de retraso en la entrega de la vivienda; la identificación de la garantía y del garante; y la designación de la cuenta especial, y la entidad de crédito donde ésta se encuentra.
- Dispone que el comprador podrá resolver el contrato, y ejecutar la garantía, cuando el promotor incumpla la fecha de entrega de la vivienda. Si bien el comprador también podrá conceder al promotor una prórroga, mediante la firma de una cláusula adicional al contrato.
- Especifica que la garantía quedará cancelada cumplidos dos requisitos: se expida el documento que permita la ocupación de la vivienda y el promotor haya entregado u ofrecido la vivienda al comprador.
- Señala que en la publicidad de las viviendas que se vendan sobre plano, será obligatorio hacer constar que el promotor respetará las anteriores reglas, así como la identificación de el garante, y la cuenta especial.
- Establece las sanciones a que se podría enfrentar el promotor que infrinja la Disposición Adicional 1ª de la LOE en caso de vivienda no entregada.
- Permite que reglamentariamente se determine qué entidades de derecho público no estarán sometidas a esta regulación y se complemente la citada disposición.
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