El objeto de la garantía se componía, y se compone, de dos partes; (i) los anticipos, y (ii) los intereses sobre dichos anticipos. La primera parte no ha cambiado, la segunda sí, dejando de correr los intereses en la fecha pactada para la entrega de la vivienda.

Los anticipos protegidos, incluidos los impuestos aplicables, tal y como ahora deja claro la nueva DA 1ª de la LOE, son aquellos:

1. Que hayan sido efectivamente abonados por el adquirente, al promotor. Ello se indica a lo largo de toda la nueva norma. En todo caso, es de pura lógica que un adquirente solo puede tener derecho a que se le devuelva aquello que ha pagado.
2. Que hayan sido abonados en cumplimiento de un contrato. Esto es, no se encuentran protegidos los anticipos pagados al margen del contrato, o cuyo desembolso no venía exigido en el mismo y que, por tanto, fueron voluntariamente adelantados por el adquirente.
3. Habiendo declarado el Tribunal Supremo que es nula de pleno derecho, y deberá tenerse por no puesta, cualquier cláusula del seguro o aval que (i) limite la garantía a parte de los anticipos o (ii) que condicione su cobertura a su ingreso en la cuenta especial.

Debe mencionarse, no obstante, que la Ley 57/68, definía como cantidades objeto de su protección, los pagos realizados por los adquirentes “antes de iniciar la construcción o durante la misma”. Mientras que la nueva DA 1ª de la LOE se refiere a las entregas de dinero “para su construcción”, salvo en su apartado 6, donde sí se alude expresamente a los anticipos que se abonen “con anterioridad a la iniciación de las obras”.

Por otro lado, la original DA 1ª de la LOE, en su apartado b), extendía la protección de la Ley 57/68 a “a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario”. La nueva DA 1ª de la LOE, en cambio, no contiene tal mención, ni ninguna similar.

A pesar de ambas cuestiones, entendemos que todos los pagos, incluso los que se hagan en efectivo, cheque, o mediante efecto cambiario, quedan protegidos por la nueva norma, la cual no puede ser más clara al indicar que la suma garantizada será “la cuantía total de las cantidades anticipadas”.

Respecto a los intereses, con la anterior regulación, el garante debía satisfacer al adquirente los intereses legales devengados por cada anticipo, desde la fecha de su pago y hasta la fecha de la reclamación judicial. Así lo declaró el Tribunal Supremo en numerosas sentencias, pudiendo destacarse la SSTS 353/2019 y 355/2019, ambas de 25 de junio, en las que se trata en exclusividad esta cuestión.

La nueva norma, deja claro que los intereses siguen devengándose “desde la entrega efectiva del anticipo”, pero los limita “hasta la fecha prevista de la entrega de la vivienda por el promotor”.

Por tanto, y esta es la gran novedad sobre el objeto de la cobertura,  los intereses legales previstos en la nueva DA 1ª de la LOE, dejarán de devengarse llegada la fecha de entrega de la vivienda pactada en el contrato.

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