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¿Qué requisitos han de cumplirse para poder reclamar a un banco por incumplimiento de su deber de vigilancia?

Una de las posibles vías que los cooperativistas o compradores de una vivienda sobre plano tienen para recuperar el dinero invertido cuando ha fracasado el proyecto inmobiliario o se ha producido un retraso en la entrega de las viviendas es la reclamación a la entidad bancaria donde se ingresaron los pagos, si esta no cumplió con el deber de verificar que la Promotora o Cooperativa habían contratado un seguro o un aval bancario que garantizase las aportaciones de los compradores.

La Ley 57/68 obliga a las Promotoras y Cooperativas a contratar un seguro o aval bancario que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio de las viviendas si se produce retraso en la entrega de las mismas. Esto implica que, si se produce incumplimiento en el plazo de entrega de las viviendas, los compradores pueden recuperar el dinero invertido, con sus correspondientes intereses legales, a través de la entidad aseguradora o del banco avalista.

Pero, ¿qué ocurre cuando la Cooperativa o Promotora incumplió con su obligación legal, y no contrató ninguna de estas garantías? La respuesta nos la ofreció el Tribunal Supremo en su STS núm. 733/2015 de 21 diciembre de 2015, fijando como Doctrina, que las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y las correspondientes garantías responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad por incumplimiento de su deber de vigilancia.

Por lo tanto, conforme ha establecido el Tribunal Supremo, habría tres requisitos para que surja la responsabilidad del banco, por incumplimiento del deber de vigilancia:

  1. Que las cantidades se hayan ingresado en una cuenta bancaria.
  2. Que la ausencia de las garantías reguladas en la Ley 57/68 impida al comprador percibir del correspondiente banco o seguro la indemnización prevista en dicha ley.
  3. Que el banco no haya establecido el sistema de control previsto que le impone la Ley 57/68, y que no se haya ocupado de que las entregas a cuenta que los clientes de la Cooperativa o Promotora abonaban en las cuentas que éstas mantenían en el banco estuviesen garantizadas conforme prevé la Ley 57/68.

Las más recientes sentencias del Tribunal Supremo vienen ampliando la responsabilidad de las entidades bancarias, en el sentido de que es indiferente que la cuenta donde se realizaron los ingresos sea o no especial, sino que responde de todos los anticipos abonados en cualquier cuenta que la Cooperativa o Promotora tenga abierta en dicha entidad, cuando conociera o debiera haber conocido, que los ingresos realizados iban destinados a la adquisición de una vivienda.

Por último, cabe destacar, que si bien esta es una vía esperanzadora para que los afectados por la compra de una vivienda puedan recuperar los ahorros invertidos, es imprescindible contar para ello con abogados especialistas en este tipo de reclamaciones, puesto que, ciertamente son procedimientos que requieren un importante trabajo y labor de investigación.

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