Aspectos a tener en cuenta en la valoración de suelo urbano
El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), establece en su art 37 cómo debe valorarse el suelo urbano.
De su lectura, se desprende que lo primero que debemos analizar, a la hora de valorar el suelo urbano es si el mismo está edificado o no.
Suelo edificado o no edificado
En caso de que no esté edificado, se debe valorar según el método residual estático, considerando los usos y edificabilidad que tenga asignada la parcela o, en su defecto, el ámbito espacial homogéneo donde se encuentre. En caso de que esté edificado, debe valorarse conjuntamente la edificación existente y el suelo por el método de comparación, así como también hallar el valor del suelo como si estuviera sin edificar, escogiéndose el que resulte superior.
Los aspectos técnicos relativos a los cálculos se encuentran desarrollados en los arts. 19 a 27 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.
Ahora bien, a grandes rasgos, hay que señalar que, más allá de las valoraciones unitarias que se realicen a través de las prácticas periciales, existen una serie de conceptos que deben considerarse de cara a solicitar una indemnización superior en los expedientes de expropiaciones urbanas.
Pérdida de edificabilidad
Concretamente, una de las cuestiones que más deben observarse es la posible pérdida de edificabilidad que comporte la expropiación de una parte de la finca, respecto de la superficie restante no expropiada. La edificabilidad del suelo, siempre estará determinada por el porcentaje asignado a la parcela en cuestión (m2c/m2), así como las limitaciones que se impongan a la misma.
Así pues, es muy importante acudir al Plan General de Ordenación Urbana, a la normativa urbanística y a las fichas de ordenación del Plan para percatarse de cuál es la parcela mínima edificable, puesto que es posible que una expropiación parcial comporte la pérdida de edificabilidad de toda la parcela, lo que hace que esta pierda prácticamente todo su valor.
Limitaciones a la edificabilidad
Asimismo, pueden existir limitaciones a la edificabilidad por razón de la obra que motive la expropiación, como puede ser la introducción de una vía férrea o una carretera. Tanto la Ley de Carreteras como la Ley del Sector Ferroviario imponen unas limitaciones a la edificabilidad que deben ser observadas por el PGOU, y que pueden determinar que, por la distancia existente de la parcela a la vía o a la carretera, la edificabilidad se pierda por completo.
En definitiva, es recomendable que, si está afectado por una expropiación de un terreno urbano, busque asesoramiento legal, pues ello puede determinar que obtenga una indemnización considerablemente superior a la que inicialmente pudiera esperar.
La importancia de contar con abogados especialistas en expropiaciones para reclamar un precio justo.
Cuando una persona se enfrenta a una expropiación, es fundamental contar con el asesoramiento adecuado de abogados expertos en este ámbito.
Los casos de una expropiación suelen ser:
- Expropiación urgente
- Expropiación forzosa
- Expropiación de Suelo Dotacional
- Expropiación Rústica
- Expropiación Urbanística
Las primeras preguntas que los afectados suelen hacerse son:
- ¿Se puede aplicar el derecho de reversión de una expropiación forzosa?
- ¿Puedo reclamar el pago de una indemnización por la expropiación?
- ¿Cuál es el justiprecio de una expropiación?
- ¿Cómo evitar una expropiación?
La posibilidad de reclamar el precio de expropiación o justiprecio de manera efectiva depende en gran medida de contar con un abogado especializado en expropiaciones.
Los abogados de expropiaciones somos profesionales que comprendemos la complejidad de estos procesos y conocemos los derechos y las leyes aplicables en cada caso. Nuestra experiencia y conocimiento nos permiten guiar a los afectados a través de todo el procedimiento, asegurando que se sigan los pasos adecuados para reclamar un precio justo por la expropiación.
Reclamar el justiprecio de expropiación es un derecho fundamental de cualquier persona que se vea afectada por este tipo de situaciones. Sin embargo, es importante reconocer que lograr este objetivo no siempre es sencillo. La Administración tiende a ofrecer precios por debajo del valor real de la propiedad expropiada, lo que puede dejar a los afectados en una situación de desventaja.
Es en este contexto que la figura del abogado de expropiaciones adquiere una importancia crucial. Estos profesionales se encargan de evaluar la situación de cada cliente, analizando los detalles específicos de la expropiación y realizando una valoración precisa de la propiedad afectada. Con esta información en mano, podemos presentar argumentos sólidos y fundamentados para reclamar un precio justo ante las autoridades competentes.
El papel del abogado de expropiaciones va más allá de la simple reclamación del precio. Nosotros también brindamos apoyo y orientación durante todo el proceso, desde la notificación inicial de la expropiación hasta el seguimiento de los trámites legales correspondientes. Nuestro objetivo es proteger los derechos de los afectados y garantizar que obtengan una compensación adecuada por la pérdida de su propiedad.
En conclusión, cuando se enfrenta a una expropiación de vivienda, contar con el asesoramiento de abogados especialistas en expropiaciones es crucial para reclamar un precio justo. Ya que tenemos la experiencia y el conocimiento necesarios para guiar a los afectados a través de todo el proceso y asegurarnos de que se respeten sus derechos. No subestime la importancia de contar con un asesor legal especializado en expropiaciones, ya que puede marcar la diferencia en el resultado final de su caso.
Si usted se encuentra en una situación de expropiación y necesita asesoramiento legal, no dude en buscar la ayuda de abogados expertos en esta área. Recuerde que reclamar el precio de expropiación adecuado es su derecho, y contar con el apoyo de expertos en reclamar expropiaciones aumentará sus posibilidades de éxito en este proceso.
Asesoramiento
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