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El equipo de El Defensor de tu Vivienda os desea una muy feliz Navidad y un próspero año 2016 en el que seguiremos defendiendo lo que te pertenece.

Felices Fiestas!!!

A partir del 1 de enero de 2016 entrará en vigor la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras por la que sólo existirá obligación de garantizar las cantidades entregadas a cuenta del precio de una vivienda desde que el proyecto cuente con licencia de obras. Por tanto, todas las cantidades que se entreguen con anterioridad no estarán garantizadas.

Esto significa que si en el momento en que el cooperativista se adhiera a una cooperativa de viviendas que todavía no tiene suelo o que, teniéndolo, todavía no cuenta con licencia de obras para construir sobre el mismo, todo el dinero que haya aportado desde que se apuntó hasta que la cooperativa tenga licencia de obras, la cooperativa no tiene obligación de tenerlo asegurado.

Sin embargo, el dinero que se entrega a partir del momento en que se obtenga la licencia de obras la cooperativa sí tendrá obligación de asegurarlo. Si bien en las ventas de viviendas sobre plano de promotoras lo más normal es que ya se cuente con licencia de obras, por el contrario en las cooperativas lo más normal es que el socio aporte bastante dinero antes de que la cooperativa cuente con licencia de obras.
En su consecuencia y desafortunadamente, el cooperativista estará más desprotegido una vez que entre en vigor esta ley 20/2015.

 

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La Ley 27/1999 de 16 de julio viene a definir la Cooperativa como una “(…) sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, (…)”

En esta definición, así como en el desarrollo tanto de esta ley de carácter estatal como de la normativa autonómica, se desprende claramente la libertad de asociación y desvinculación del proyecto cooperativo del socio, lo que vendremos a denominar “principio de puerta abierta”: nadie puede estar obligado a continuar en el proyecto si no es su deseo.

Normalmente las cooperativas de viviendas, en sus inicios, adquieren, (y generalmente hipotecan) suelo bruto dentro del desarrollo urbanístico de la ciudad en cuestión, lo que supondrá que, durante la vida de la cooperativa, los socios deberán asumir el coste de financiación de dicha compra, así como los costes de urbanización del sector en el que se encuentren los terrenos adquiridos. Es aquí donde se encuentra la principal causa de la disminución de los coste de las viviendas construidas en régimen cooperativo: es el propio cooperativista, quien asume el papel de promotor, y quien acarrea con los gastos de urbanización del sector, eliminando figuras intermedias; ello supone el abaratamiento de las viviendas, no solo de las que gozan de algún tipo de protección pública, sino también, de la vivienda libre promovida bajo este régimen.

No obstante, este tipo de promociones no queda al margen de la situación inmobiliaria y de la crisis financiera que sufre nuestro entorno; y en el caso de las cooperativas de viviendas, esto se ha agravado con la paralización o la lentitud en el desarrollo de algunos sectores urbanísticos.

Pero si cabe lo peor de todo ha sido la lamentable actuación de terceros que se han dedicado a desvirtuar lo que en sí constituye el espíritu cooperativo (buscar un beneficio común) obteniendo únicamente un beneficio propio a costa de los cooperativistas, lo cual ha conllevado un quebrantamiento en la confianza en estos proyectos, que ha provocado una auténtica desbandada de socios.

Dado que la Ley consagra el citado “principio de puerta abierta” el objetivo de la norma es garantizar la libertad del cooperativista para abandonar el proyecto cooperativo, sin perder de vista la carga que supondrá para el resto de los socios el tener que redistribuir las obligaciones contraídas. Por tanto, el establecimiento de plazos, procedimientos y penalizaciones previstos tanto en la ley como en los estatutos que rigen cada cooperativa, es la forma de materializar ese derecho a la separación que tiene el cooperativista, quien, en todo caso, deberá asumir los gastos en que haya incurrido la Cooperativa en su nombre, así como la parte proporcional de las pérdidas o beneficios del proyecto cooperativo mientras el socio formó parte del mismo, mediante la liquidación de las cantidades aportadas al proyecto.

De lo contrario, la baja del socio que se produzca sin dicha liquidación, supondrá cargar sobre los hombros del resto de cooperativistas los gastos y pérdidas de la misma, ya que aquéllos deberán seguir contribuyendo, no solo para hacer frente a los costes de la que en su momento será su vivienda, sino también para hacer frente a los del socio que causó baja.

No obstante, la ley atribuye distinto tratamiento a la baja de aquellos socios que deciden abandonar el proyecto por causas justificadas y según los procedimientos establecidos en los propios estatutos sociales (la más favorable es la reducción del plazo máximo de devolución de cantidades a 18 meses) y penaliza a aquellos que no ostenten justa causa para desvincularse del proyecto, o no procedan a solicitarla conforme al procedimiento establecido en la propia cooperativa (el plazo máximo de devolución se alarga hasta los 3 años). Conviene manifestar que el establecimietno de estos plazos, más o menos amplios, es absolutamente imprescindible para minimizar el impacto económico que la baja del socio produce en el proyecto, sobre todo cuando se produce un elevado número de bajas en periodos breves de tiempo, puesto que como ya hemos comentado, resulta imprescindible en muchos casos incluso para la viabilidad de la Cooperativa redistribuir las cargas entre los socios que queden en el proyecto.

Es por ello que en el momento en el que el socio cooperativista decide poner fin a su participación en el proyecto cooperativo, socio y Cooperativa deberán estar debidamente asesorados y conocer los mecanismos de solicitud de baja de su Cooperativa en concreto, así como el alcance y efectos de la decisión tomada, en vistas de evitar futuros conflictos que difícilmente se solventaran en los tribunales de forma satisfactoria para ambas partes.

En este sentido juega un papel fundamental el asesoramiento que la Cooperativa, tanto su Asamblea, como su Consejo Rector reciban: no olvidemos que, pese a que el Consejo Rector es el órgano de administración de la Cooperativa, sus miembros generalmente no tienen una especial cualificación jurídica. Ello hace que sea absolutamente imprescindible que la Cooperativa cuente con un asesoramiento legal y jurídico especializado, ya que nuestra amplia experiencia en la materia nos ha hecho darnos cuenta de que, el éxito y la viabilidad de los proyectos cooperativos dependen, no sólo del propio proyecto económico, sino también de un correcto tratamiento de las situaciones de los socios que causaron baja, puesto que el hecho de perder la condición de cooperativista, no significa que se desliguen definitivamente de la Cooperativa.

Entre quienes acuden a la juzgados y tribunales es objeto de comentario la aparición de forma prolija de determinados tipos de procedimientos que vienen inundando las distintas sedes judiciales. El motivo es que sobre los mismos existe ya un cierto cuerpo de doctrina y, en muchos casos, determinados pronunciamientos del Tribunal Supremo esclareciendo las cuestiones debatidas precisamente con el deseo de evitar una innecesaria litigiosidad.

Estos procedimientos no son otros que los concernientes a la comercialización de los productos bancarios complejos, nulidad de cláusulas suelo, derechos de reembolso de cooperativistas, objeto de cobertura de los contratos concertados por las cooperativas de viviendas, efectividad de las garantías de los promotores de viviendas, etc.

Todo este tipo de procedimientos han proliferado con ocasión de las crisis económica, especialmente grave, en el sector inmobiliario, lo que ha motivado la aparición de cuestiones jurídicas hasta ese momento no planteadas con el énfasis actual, y ello pese a la antigüedad de la normativa aplicable, particularmente la Ley 57/1968, de 27 de julio que regula la percepción por el promotor de viviendas de cantidades anticipadas en su construcción y venta.

Pues bien, el objeto de la presente reflexión, modesta en su alcance no es otro que determinar el alcance de la responsabilidad de las entidades de crédito en los procesos constructivos fallidos.

Determina el artículo 1 de la citada ley que los promotores que perciban cantidades anticipadas (efectivo o mediante cualquier efecto cambiario) de los compradores (o cooperativistas) a cuenta de las viviendas antes de iniciar su construcción o durante la misma deberán además de garantizar su devolución mediante un seguro o aval bancario, percibir las citadas cantidades anticipadas en una cuenta especial con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

No obstante, el carácter imperativo de la citada disposición, no era infrecuente el incumplimiento por las entidades promotoras de la constitución del aval o seguro, lo que unido a la crisis del sector y a la no entrega de la viviendas en una fecha determinada, ha puesto de manifiesto un problema hasta entonces menor, cual es la responsabilidad de las entidades depositarias de tales cantidades ante la imposibilidad de las promotoras de devolver a los compradores las sumas por estos anticipadas, agravada por la no constitución de las garantías en favor a los desafortunados.

En este punto cobra especial interés la función que la ley 57/68, a modo de vigilante del cumplimiento por la promotora de la constitución de las citadas garantías, atribuye a las entidades de crédito cuando impone Para la apertura, por la promotora de viviendas, de estas cuentas o depósitos (refiriéndose a las especiales) la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior. Por lo tanto, del citado precepto hay que concluir que para que una entidad de crédito tenga aperturada a favor de una promotora una “cuenta especial” de cuyos saldos, integrados por las aportaciones de los futuros compradores solo se podrá disponer para gastos de la construcción y con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, deberá verificar que el promotor ha constituido un aval o seguro que garantiza a las personas que hayan anticipado los fondos que se ingresan en la cuenta su devolución en el caso de que la promoción no llegue a buen fin.

La atribución de responsabilidad a la entidad bancaria, ajena al proyecto constructivo, viene a reforzar la función garantizadora con que nace la ley 57/68, además consolidada por la propia naturaleza de las garantías exigidas, aval bancario y seguro, ambos títulos ejecutivos (Art. 3.2 Ley 57/1968 en relación con el Art. 517.2.9º Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil) y la consideración por las sentencias del TS de 25 de octubre de 2011, y de 10 de diciembre de 2012 entre otras como una obligación esencial para el promotor, no accesoria, la de constituir las garantías, y cuyo incumplimiento por el promotor ha sido considerado por Tribunal Supremo (Sala de lo Penal, Sección1ª) Sentencia núm. 163/2014 de 6 marzo. RJ 20142017 como revelador de que el promotor no tuvo nunca intención alguna de acometer la promoción.

Ahondando en la esencialidad de la constitución de las garantías por el promotor de viviendas la STS, Civil sección 1 del 23 de mayo de 2014 concluye que el incumplimiento por la sociedad promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, constituye un incumplimiento de una obligación de la sociedad, que es imputable a los administradores, por negligencia, en el ejercicio de sus funciones en el cargo, actuando como órgano social, que ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley 57/1968, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas. Añadiendo que el incumplimiento de una norma sectorial, de ius cogens, cuyo cumplimiento se impone como deber del administrador, en tanto que deber de diligencia, se conecta con el ámbito de sus funciones (arts. 225,226, 236 y 241 LSC), por lo que le es directamente imputable.

Ahora bien la responsabilidad que asume la entidad bancaria, no es garantizar el cumplimiento de la obligación del promotor de entregar la vivienda, ni tampoco garantiza una obligación dineraria de restituir las cantidades anticipadas por el comprador, sustituyendo así al promotor, sino que garantiza la obligación del promotor de constituir el aval o seguro para la devolución de las cantidades anticipadas, como condición para aperturar una cuenta especial.

Así, es posible diferenciar en la promoción de viviendas en construcción dos tipos de negocios jurídicos distintos:

– el primero de ellos, el de compraventa ente promotora y comprador,

– y el segundo, de garantía al comprador de reintegro de las cantidades anticipadas por razón de la compraventa, en la que intervienen, promotora, garante y entidad de crédito, pero no el comprador.

Así a la entidad de crédito le incumbe, para aperturar la cuenta especial, verificar previamente la constitución por el promotor vendedor de las garantías para la devolución de las cantidades anticipadas, mientras que la obligación de ingresar las cantidades en esa cuenta especial es una obligación que se impone al promotor vendedor, siendo que al garante (avalista o entidad aseguradora) le incumbe urgir a la promotora, que percibe las cantidades, para su ingreso en la cuenta especial constituida al efecto, así como verificar que de los fondos se dispone para atender a los gastos de la promoción, sin que sea trasladable, ninguna de estas obligaciones ni las consecuencias desfavorables por desavenencias en su cumplimiento por alguno de los tres agentes mencionados, al comprador a quien se pretende proteger por la citada normativa, ya que ello implica agravar los derechos de los compradores (irrenunciables ex artículo 7 de la ley 57/68) con cargas adicionales trasladándoles deberes propios de la promotora, efectividad de garantías por la aseguradora o avalista, y obligaciones de vigilancia de la entidad bancaria.

Así, la compañía aseguradora no puede argüir para no responder que las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda no lo hayan sido mediante ingreso en la cuenta especial, (STS de 22 de setiembre de 1997 (RJ 1997, 6410), ni hacer recaer sobre los actores las consecuencias de la falta de armonía o desajuste con la Ley 57/68 del seguro concertado con la sociedad promotora de la construcción en tiempo muy posterior al contrato de venta (STS de 1 de diciembre de 1998); no puede oponer motivos formales de problemas existentes entre la entidad bancaria y la promotora, vendedora de las viviendas (STS de 19 de julio de 2.004), ni limitar la responsabilidad al importe del aval (STS, a 07 de mayo de 2014) ni a los límites cuantitativos de la póliza de seguro por debajo de las cantidades entregadas, (STS 3 de julio de 2013), ni limitar la vigencia de las citadas garantías que solo se cancelarán cuando se expida la cédula de habitabilidad, conforme al artículo 4 de la referida Ley, sin que el comprador puede verse afectado por los pactos entre terceros que limiten el alcance de los derechos concedidos por la Ley 57/68 (AP Almería (Sección 2ª), sentencia núm. 103/2011 de 28 junio) y en términos parecidos Auto de la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid, Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16ª de 30-03-2011, SAP Málaga de 30 junio 2005.

Ello nos lleva a concluir, igualmente, que no son oponibles al comprador de las viviendas por la entidad de crédito las excepciones que pueda articular frente a la promotora ni frente a las entidades avalista o aseguradoras, por ser contrarias al carácter tuitivo establecido en la ley 57/68.

Por lo tanto, partiendo de la finalidad tuitiva con que se deben interpretar las garantías constituidas y el hecho de no intervención del comprador en la apertura de la cuenta especial, ni en el rigor con que la entidad de crédito exija al promotor la previa constitución de la garantía, cabe plantearse cuál es el alcance de la responsabilidad que la ley 57/68 atribuye a las entidades de crédito que reciban cantidades de los compradores.

La obligación, y con ella la responsabilidad de la entidad surge del presupuesto previo, cual es la apertura por la promotora de esa cuenta especial, momento en el Banco tiene la obligación de exigir el aval o contrato de seguro. Solo al tiempo de la apertura de las cuentas y depósitos especiales por la promotora, nace la obligación de la entidad bancaria de exigir la constitución del aval o la celebración del contrato de seguro previsto por la norma, no debiendo permitir la apertura de las cuentas especiales, ni la realización de depósitos en ellas, sin cerciorarse previamente que el promotor ha asumido la obligación legal de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta (SAP Alicante, a 06 de febrero de 2014) siendo responsable de los daños y perjuicios que se pudieran irrogar a los compradores en el caso de que, por no haberse constituido las garantías legalmente previstas, no pudieran obtener la restitución de lo anticipadamente pagado. No asumiendo, en cambio, responsabilidad alguna por la no entrega al comprador del aval o certificado individual del seguro concertado Sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 5-2-2013, nº 25/2013, rec. 1410/2010 TS (Sala de lo Civil, Sección 1ª), sentencia núm. 25/2013 de 5 febrero.

Para la Audiencia Provincial de Burgos (Sección3ª) Sentencia núm. 13/2014 de 15 enero. JUR 201440677, reiterando lo expuesto en la sección segunda de la misma Audiencia Provincial en la sentencias de 20 de junio y 25 de octubre de 2012 la responsabilidad se atribuye necesariamente por la mera apertura de la cuenta sin aval, pues la responsabilidad (refiriéndose a la entidad de crédito) surgirá cuando el comprador quiera que le devuelvan su dinero. Pero si, ejercitado por el comprador su derecho a la devolución, esta no puede hacerse por falta de garantía, habrá de responder la entidad bancaria en la que se hizo el ingreso. Por eso es posible abrir sin aval la cuenta donde se ingresan los anticipos, pero será a riesgo de la entidad financiera, lo que significa la frase «bajo su responsabilidad».

Por lo tanto, para que pueda exigirse responsabilidad a la entidad de crédito se exige, como presupuesto la existencia de cuenta especial, especialidad, que a mi juicio deriva no de su tratamiento meramente semántico, entre promotora y entidad de crédito sino, de su funcionamiento en orden a la separación, origen de los fondos y destino de los mismos especificado en la ley 57/68.

El hecho, frecuente por otro lado de que las cantidades se anticipen en una cuenta que no contenga dicha mención “especial” por la entidad de crédito, o de que no se mencione en los Contratos de Compraventa privados donde se debían ingresar las cantidades anticipadas a cuenta del precio, no puede, a mi modesto entender, conducir a impedir la asunción de la responsabilidad de la entidad de crédito acorde al carácter tuitivo de la ley 57/68 prolijamente expuesto; todo esto unido al dato incontrovertido de la no participación del comprador en las relaciones promotora-entidad bancaria, ni puede diluir una responsabilidad, ni puede perjudicar la efectividad de unos derechos, reconocidos como irrenunciables a los compradores, imponiendo a los mismos una función de vigilancia y control sobre las cuentas donde se ingresan las cantidades anticipadas que la ley atribuye a entidades aseguradoras, avalistas, y bancarias, en el ejercicio de su actividad mercantil.

La STS de 8 de marzo de 2001 (RJ 2001, 2731) tras señalar la motivación social de la ley, vuelve a insistir en que para la recuperación de dichos adelantos por el comprador, basta que el ingreso de los mismos se haya realizado en la cuenta especificada en la póliza de seguros, o en cualquiera otra que se hubiera pactado entre el comprador o el vendedor, sin que la función de garantía pueda ser obviada por mor de una determinación de cuenta corriente que es una cuestión, en definitiva, a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora.

Para la AP Burgos (Sección 3ª), sentencia núm. 13/2014 de 15 enero para que surja la responsabilidad de la entidad financiera debe bastar la constancia de que el dinero ingresado son cantidades anticipadas para financiar la construcción de viviendas. y no exonera de responsabilidad a la entidad financiera porque al final se mezclen fondos de procedencia diversa, o porque se atiendan pagos distintos. De seguirse otra interpretación, resultaría que la entidad financiera, a la que puede ser imputable la falta de control sobre el origen y el destino de los fondos ingresados en la cuenta, respondería solo en caso de cumplirse los requisitos que califican una cuenta como especial, y no respondería si se incumplieren las obligaciones de supervisión sobre la procedencia y destino de los fondos ingresados.

Así la Audiencia Provincial de Cádiz Sección Primera en sentencia de 27 de marzo de 2000 y AP Zaragoza (Sección 5ª), en sentencia n 426/2010 de 29 junio sostienen que no surge la obligación de la entidad de crédito de garantizar la constitución del aval o de la concertación del seguro, y por ende la responsabilidad de indemnizar, cuando la entidad de crédito no se haya convertido en depositaria de las cantidades abonadas por los compradores, en ningún momento.

A mi entender tampoco frustraría esa responsabilidad del Banco depositario el hecho de que las cantidades anticipadas se ingresen en la cuenta con anterioridad al tratamiento o consideración como especial de la misma, por haberse constituido con posterioridad las garantías, como tampoco el traspaso posterior de los citados fondos, y ello porque la responsabilidad es por la falta de reembolso de las cantidades al comprador y tiene su causa en la falta de exigencia del aval, o seguro, responsabilidad que puede ser solidaria (AP Burgos (Sección 3ª), sentencia núm. 13/2014 de 15 enero) con la nueva entidad que reciba los fondos de incumplir igualmente la obligación de verificación impuesta por la ley 57/68.

Cuestión distinta es extender esa responsabilidad que la ley 57/68 atribuye a las entidades financieras a supuestos distintos, como sería el control de la disponibilidad que la propia promotora efectúa de esos fondos, o al incumplimiento por la promotora del ingreso de las cantidades en la cuenta especial o en cuentas distintas, ya que las mismas son obligaciones que corresponden al promotor, con la supervision de quien, en su caso, haya garantizado la devolución de las cantidades, interesados como están en que la promoción llegue a buen fin, y no se produzca el requerimiento de devolución de las cantidades por el comprador.

De este parecer es la SAP LAS PALMAS (seccion 4) de 24 de julio de 2013 para quien la ley no impone a las entidades de crédito mantener un control en las cuentas de las promotoras para que verifiquen si los ingresos que se realizan en las mismas provienen de adelantos de compradores, ni que los fondos se destinen a atender los gastos de la promoción. Con mayor claridad AP Burgos (Sección 3ª), sentencia núm. 13/2014 de 15 enero, para quien la ley 57/68 no obliga a las entidades financieras a supervisar todos y cada uno de los pagos que se hagan desde dicha cuenta especial, sino que la obligación de destinar el dinero a las atenciones derivadas de la construcción es una obligación del promotor. Otra cosa es que las entidades financieras quieran voluntariamente hacer este control para evitar que por falta de financiación se retrase la construcción y puedan ejecutarse los avales, en cuyo caso sí habrían de responder.

Teniendo en cuenta el supuesto de hecho del que parte la responsabilidad atribuida a la entidad de crédito, cual es permitir la apertura por la promotora de la cuenta especial prevista en la ley 57/68, así como la inexistencia de la debida garantía de devolución de todas las cantidades entregadas como anticipos por los adquirentes de las viviendas e interés correspondientes, unido a la no devolución de las cantidades a los compradores por la promotora , la responsabilidad de la entidad es subsidiaria tanto a la promotora como a las entidades aseguradoras y avalistas.

Tratándose de una responsabilidad extracontractual, al no existir relación alguna entre el comprador y la entidad de crédito, el plazo de prescripción de un año debía comenzar a contar desde que se produce el daño para el cooperativista, y el daño se produce cuando este intenta recuperar sin éxito el dinero invertido y le comunican que no se lo devuelven por la falta de aval (AP Burgos (Sección 3ª), 9 de septiembre de 2013).

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Cuando el cooperativista firma un contrato de adhesión a una Cooperativiva de viviendas debería hacerlo debidamente asesorado y sabiendo que no está comprando una vivienda a una promotora sino que él se está convirtiendo, en su condición de cooperativista, en autopromotor.

Esta es, en teoría, la gran ventaja que tiene o, cuando menos, hubo un tiempo en que tenía, el acceder a una vivienda desde una cooperativa, y no comprándola a una promotora: al no existir la figura del promotor, los cooperativistas, asociados con el único fin de promover la construcción de sus viviendas, ahorraban en costes (entre otros el margen o beneficio que obtenía el promotor inmobiliario) y así podían obtener sus viviendas mucho más baratas.

La experiencia y la práctica, sin embargo, nos han demostrado durante estos años que en muchos, muchísimos casos, esa teoría no se ha cumplido. Y no se ha cumplido porque, por un lado, las viviendas han resultado finalmente no ser tan baratas y, por otro lado, porque muchas de esas Cooperativas se han convertido en ratoneras en las que los cooperativistas se han visto encerrados sin poder acceder a su vivienda y sin poder tampoco recuperar el dinero que en su día aportaron.

Pero, ¿por qué? ¿cuál ha sido el problema?. La respuesta a esta pregunta no es única, sino que desde nuestra experiencia asesorando Cooperativas y cooperativistas, creemos que los problemas son varios si bien, es cierto, que todos tienen un origen común.

Muchas Cooperativas de viviendas que hoy se encuentran con problemas, comenzaron su andadura en los años del boom inmobiliario, si no en su momento más alto, sí cuando el acceso a una vivienda, fundamentalmente en las grandes ciudades, resultaba ya muy caro y en un momento en el que si uno esperaba un año para comprar una casa su precio podía haberse incrementado, en ese plazo, en un 10, 20 o hasta 30%.

En aquél momento, hablamos de finales de los 90 o principios de los 2000, comenzaron a constituirse Cooperativas, por los que aspiraban a convertirse en sus gestores a cambio de unos generosos honorarios, anunciando la posibilidad de adherirse a las mismas en periódicos, radios, con folletos que se repartían en los barrios cercanos, etc. Con este sistema se captaron en Madrid miles de familias que comenzaron a realizar aportaciones mensuales con la esperanza de poder acceder a una vivienda, muchas veces protegida, siempre más barata de lo que ofrecía en ese momento el mercado, y en un plazo de aproximadamente 4 años.

Sin embargo, cuando la mayoría de esas Cooperativas y sus gestoras empezaron a captar cooperativistas ni tan siquiera tenían suelo en el que construir las viviendas; sino que a medida que las gestoras fueron llenando las Cooperativas, fueron yendo al mercado a comprar suelo, pero, para poder construir y entregar a los cooperativistas las viviendas al precio prometido, y para que la gestora pudiera cobrar los honorarios que en todos los casos se había asegurado antes de que la Cooperativa se llenara de cooperativistas, muchos de los suelos que compraron fueron rústicos, y por tanto pendientes de desarrollo urbanístico.

Ese desarrollo urbanístico, en contra de lo que en su momento se hizo creer a las personas que se fueron adhiriendo a las diferentes Cooperativas, ha tardado en muchos casos hasta diez años en terminar. Y hasta ese momento las Cooperativas no han podido solicitar licencia de obras para comenzar a construir sus viviendas.

Por tanto se captaban cooperativistas a quienes se les prometieron sus viviendas en unos plazos que, en aquellos momentos, ya se sabía que no se iban a poder cumplir (ni siquiera se había adquirido el suelo donde se proyectaría la promoción). Y se les prometió que sus viviendas se iban a construir a unos precios que era imposible conocer en aquél momento, dado que faltaban alrededor de cinco, siete y hasta diez años para poder encontrarse en condiciones de construir las viviendas (y no era posible conocer el plazo durante el cual habría que estar pagando intereses por el préstamo hipotecario del suelo, el coste del proyecto, de la licencia, de la construcción, etc elementos todos ellos que influyen de forma determinante en el precio de la vivienda).

Al cansancio por el tiempo transcurrido desde que se adhirieron a la Cooperativa, que ha hecho que muchos cooperativistas buscasen otras viviendas o, simplemente, decidieran darse de baja y solicitar la devolución de sus aportaciones, se ha unido la crisis económica.

Hace seis o siete años cuando un cooperativista se daba de baja en una cooperativa había lista de espera para sustituirle. Uno salía de la Cooperativa y otro entraba a ocupar su lugar aportando el importe que había que devolver al primero.

Sin embargo, con la crisis económica e inmobiliaria esa demanda de nuevos cooperativistas desapareció. Y la lista de bajas fue aumentando hasta llegar a suponer un problema para la Cooperativa.

A esta situación se ha unido la práctica desaparición de la financiación bancaria que ha hecho que las Cooperativas no hayan podido acceder a crédito para construir sus viviendas.

Por todo ello hoy muchas de esas Cooperativas se encuentran, en el mejor de los casos, con un suelo apto para construir sus viviendas, con un proyecto, una licencia de obras, más bajas que altas, y una necesidad de financiación que no encuentran, y requieren de soluciones “imaginativas” que les permita llevar a cabo su finalidad de promocionar las viviendas de sus socios cooperativistas.

Esta situación no es nueva en España. ¿cómo es posible que la Administración, conocedora de lo que supone en España desarrollar urbanísticamente un terreno, permita a una gestora comercializar (buscando la adhesión de cooperativistas) viviendas sin ser titular de ningún terreno y engañando en cuanto al plazo y en cuanto al precio al cooperativista adherido? ¿cómo es posible que esa gestora perciba durante años honorarios de gestión millonarios, cuando su actuación hasta que se culmina con el procedimiento de desarrollo urbanístico es mínima además de depender sus servicios de que se obtengan finalmente de la administración las autorizaciones permanentes? ¿cómo es posible que ello se haga con un seguro de caución que, a la hora de la verdad, pretende no haber asegurado las cantidades como la Ley 57/1968 y la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999 exigían, engañando una vez más al cooperativista?

Al menos este mes de Julio de 2013 se ha abierto una posibilidad a los cooperativistas que, aunque no consigan disponer finalmente de sus viviendas, sí que verán como la Compañía de seguros que avaló sus aportaciones responde con la devolución de las mismas y los intereses.

No estamos hablando de una promoción sino de muchas, de miles de familias afectadas en España y de muchos millones de euros en juego sin que se esas inversiones se hayan traducido en el objetivo perseguido de promover y adjudicar viviendas a los socios cooperativistas, ¿cómo es posible que no exista todavía una normativa que limite y regule todas estas situaciones?

Con la actual crisis económica e inmobiliaria hemos aprendido muchas lecciones y ello debe servir para evitar que en el futuro situaciones como esta se repitan. Esperemos que en el caso de la Cooperativas de vivienda, así sea.

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Cuando un socio causa baja en una Cooperativa de viviendas tiene derecho a obtener el reembolso y recuperación de sus aportaciones.

En casi todas las ocasiones ese reembolso se supedita por los Estatutos al transcurso de un determinado plazo, en la mayoría de los casos hasta 3 años; sin embargo el cooperativista debe estar bien asesorado sobre cuáles son sus derechos y cuándo puede exigir su cumplimiento porque no siempre es bueno esperar al transcurso del referido plazo.

Muchas veces, más en los últimos tiempos, está resultando a los cooperativistas prácticamente imposible la recuperación de sus aportaciones por la situación en la que se encuentran las Cooperativas.

Sin embargo, existen recursos para obtener ese reembolso. Por un lado habrá que analizar la posibilidad de reclamar, previo análisis de la viabilidad de la acción y de la solvencia del demandado, para evitar incurrir en gastos innecesarios, a la Cooperativa, a los cooperativistas adjudicatarios de vivienda e incluso, en determinadas cirncunstancias, a la propia gestora.

Por otro lado la Ley obliga a la Cooperativa a garantizar las cantidades entregadas a cuenta mediante la suscripción de un seguro o aval solidario expedido por una entidad de crédito, y también le obliga a depositar las cantidades que los socios han ido aportando en una cuenta bancaria especial de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas (artículo 1 de la Ley 57/1968). Por ello también habrá que analizar la existencia de un seguro y sus condiciones y la viabilidad de una eventual reclamación al mismo.

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El pasado jueves 18 de julio conocíamos a través de la página web del Consejo General del Poder Judicial una noticia que muchos cooperativistas, muchas Cooperativas y algunos abogados llevábamos meses, incluso años, esperando.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, reunida en pleno, había acordado por unanimidad estimar el recurso de casación de un grupo de cooperativistas que reclamaba la devolución de sus aportaciones, superiores, casi todas, a 100.000 €, a una Cooperativa de viviendas de la Comunidad de Madrid, en concreto de Valdebebas.

Hasta por lo menos el mes de Septiembre no conoceremos la Sentencia, que todavía tiene que ser redactada y publicada por el Tribunal Supremo. Sin embargo sí conocemos, porque aparece publicado en la página del Consejo General del Poder Judicial, cuál es la ratio decidendi de esa Sentencia, y no es otra que el considerar que el seguro de caución concertado en su día entre la compañía de seguros y la cooperativa, y cuyo beneficiario no era otro que el cooperativista, amparaba al cooperativista por tratarse de un seguro obligatorio de acuerdo con la Ley 57/1968 y la Ley de Ordenación de la Edificación de 1999.

El pasado mes de febrero de 2013 publicábamos un artículo en nuestro blog precisamente sobre este tema, en el que El Defensor de tu Vivienda lleva años estudiando, trabajando y asesorando a miles de cooperativistas. En aquel artículo decíamos que estábamos pendientes de que el Tribunal Supremo se pronunciara, dado que en la Audiencia Provincial de Madrid estaban recayendo Sentencias contradictorias en función de la Sección que decidiera, en las que, en unos casos entendían, como ahora ha hecho el Supremo, que la Compañía de Seguros debía ser condenada a devolver al cooperativista sus aportaciones más los intereses, mientras que en otras, por el contrario, se consideraba que el seguro de caución no amparaba al cooperativista en esos términos.

Pues bien, hoy está todo más claro. Esperemos que ahora los Juzgados de 1ª Instancia que todavía tienen que dictar Sentencia en los muchos procedimientos que están tramitándose sobre este particular, así como las Audiencias Provinciales que tienen recursos de apelación también pendientes de resolver, comiencen a resolver los mismos siguiendo la interpretación dada por el Tribunal Supremo.

En El Defensor de tu Vivienda seguiremos trabajando, como llevamos ya haciendo muchos años, para que los cooperativistas que no puedan acceder a su vivienda porque la misma nunca se construirá, puedan, al menos, recuperar sus dinero con los intereses

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La Ley 27/1999 de 16 de julio viene a definir la Cooperativa como una “(…) sociedad constituida por personas que se asocian, en régimen de libre adhesión y baja voluntaria, para la realización de actividades empresariales, encaminadas a satisfacer sus necesidades y aspiraciones económicas y sociales, con estructura y funcionamiento democrático, (…)”

En esta definición, así como en el desarrollo tanto de esta ley de carácter estatal como de la normativa autonómica, se desprende claramente la libertad de asociación y desvinculación del proyecto cooperativo del socio, lo que vendremos a denominar “principio de puerta abierta”: nadie puede estar obligado a continuar en el proyecto si no es su deseo.

Normalmente las cooperativas de viviendas, en sus inicios, adquieren, (y generalmente hipotecan) suelo bruto dentro del desarrollo urbanístico de la ciudad en cuestión, lo que supondrá que, durante la vida de la cooperativa, los socios deberán asumir el coste de financiación de dicha compra, así como los costes de urbanización del sector en el que se encuentren los terrenos adquiridos. Es aquí donde se encuentra la principal causa de la disminución de los coste de las viviendas construidas en régimen cooperativo: es el propio cooperativista, quien asume el papel de promotor, y quien acarrea con los gastos de urbanización del sector, eliminando figuras intermedias; ello supone el abaratamiento de las viviendas, no solo de las que gozan de algún tipo de protección pública, sino también, de la vivienda libre promovida bajo este régimen.

No obstante, este tipo de promociones no queda al margen de la situación inmobiliaria y de la crisis financiera que sufre nuestro entorno; y en el caso de las cooperativas de viviendas, esto se ha agravado con la paralización o la lentitud en el desarrollo de algunos sectores urbanísticos.

Pero si cabe lo peor de todo ha sido la lamentable actuación de terceros que se han dedicado a desvirtuar lo que en sí constituye el espíritu cooperativo (buscar un beneficio común) obteniendo únicamente un beneficio propio a costa de los cooperativistas, lo cual ha conllevado un quebrantamiento en la confianza en estos proyectos, que ha provocado una auténtica desbandada de socios.

Dado que la Ley consagra el citado “principio de puerta abierta” el objetivo de la norma es garantizar la libertad del cooperativista para abandonar el proyecto cooperativo, sin perder de vista la carga que supondrá para el resto de los socios el tener que redistribuir las obligaciones contraídas. Por tanto, el establecimiento de plazos, procedimientos y penalizaciones previstos tanto en la ley como en los estatutos que rigen cada cooperativa, es la forma de materializar ese derecho a la separación que tiene el cooperativista, quien, en todo caso, deberá asumir los gastos en que haya incurrido la Cooperativa en su nombre, así como la parte proporcional de las pérdidas o beneficios del proyecto cooperativo mientras el socio formó parte del mismo, mediante la liquidación de las cantidades aportadas al proyecto.

De lo contrario, la baja del socio que se produzca sin dicha liquidación, supondrá cargar sobre los hombros del resto de cooperativistas los gastos y pérdidas de la misma, ya que aquéllos deberán seguir contribuyendo, no solo para hacer frente a los costes de la que en su momento será su vivienda, sino también para hacer frente a los del socio que causó baja.

No obstante, la ley atribuye distinto tratamiento a la baja de aquellos socios que deciden abandonar el proyecto por causas justificadas y según los procedimientos establecidos en los propios estatutos sociales (la más favorable es la reducción del plazo máximo de devolución de cantidades a 18 meses) y penaliza a aquellos que no ostenten justa causa para desvincularse del proyecto, o no procedan a solicitarla conforme al procedimiento establecido en la propia cooperativa (el plazo máximo de devolución se alarga hasta los 3 años). Conviene manifestar que el establecimietno de estos plazos, más o menos amplios, es absolutamente imprescindible para minimizar el impacto económico que la baja del socio produce en el proyecto, sobre todo cuando se produce un elevado número de bajas en periodos breves de tiempo, puesto que como ya hemos comentado, resulta imprescindible en muchos casos incluso para la viabilidad de la Cooperativa redistribuir las cargas entre los socios que queden en el proyecto.

Es por ello que en el momento en el que el socio cooperativista decide poner fin a su participación en el proyecto cooperativo, socio y Cooperativa deberán estar debidamente asesorados y conocer los mecanismos de solicitud de baja de su Cooperativa en concreto, así como el alcance y efectos de la decisión tomada, en vistas de evitar futuros conflictos que difícilmente se solventaran en los tribunales de forma satisfactoria para ambas partes.

En este sentido juega un papel fundamental el asesoramiento que la Cooperativa, tanto su Asamblea, como su Consejo Rector reciban: no olvidemos que, pese a que el Consejo Rector es el órgano de administración de la Cooperativa, sus miembros generalmente no tienen una especial cualificación jurídica. Ello hace que sea absolutamente imprescindible que la Cooperativa cuente con un asesoramiento legal y jurídico especializado, ya que nuestra amplia experiencia en la materia nos ha hecho darnos cuenta de que, el éxito y la viabilidad de los proyectos cooperativos dependen, no sólo del propio proyecto económico, sino también de un correcto tratamiento de las situaciones de los socios que causaron baja, puesto que el hecho de perder la condición de cooperativista, no significa que se desliguen definitivamente de la Cooperativa.

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