Etiqueta: Cooperativa de viviendas

Todas las empresas y personas que vendan pisos sobre plano, incluso las cooperativas de viviendas o comunidades de bienes, tienen la obligación de contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que las viviendas no se construyan o no se entreguen en el plazo pactado.

E igualmente, el banco donde el promotor tiene la cuenta en la que recibe de los compradores los anticipos, tiene la obligación de comprobar que dicho seguro o aval existe, pues de lo contrario responde como si fuera el banco avalista.

Por tanto, si te compraste una casa sobre plano y no te la han dado, tienes derecho a que un seguro o un banco te devuelva tu dinero.

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Esta transformación debe estudiarse con mucho detenimiento, pues los cooperativistas convertidos en comuneros podrían terminar asumiendo la deuda que les hubiera tocado pagar al banco por su hipoteca, pero sin vivienda.

En los últimos años estamos viendo que algunas cooperativas de viviendas, por exigencias del banco financiador de la promoción, se están transformando en comunidades de bienes.

Esta petición del banco tiene el objetivo de intentar reducir las posibilidades de que el “préstamo promotor” resulte fallido, ya que en caso que la comunidad de bienes no pueda hacer frente a éste, es posible que sus miembros tengan que hacerse cargo del mismo, aun cuando sus viviendas no se hayan construido.

El motivo es que de acuerdo con la normativa que regula las cooperativas de viviendas, en caso que la cooperativa no pueda hacer frente a sus deudas, entre ellas las asumidas frente a los bancos, por lo general éstos sólo podrán actuar contra los bienes de la cooperativa, pero no de sus socios.

No obstante, si en vez de una cooperativa se tratase de una comunidad de bienes es posible que sus miembros tengan que hacer frente a las deudas de la comunidad, entre las que se encuentran las que ésta tenga con los bancos.

Esto es, como regla general, los cooperativistas no responden de las deudas de la cooperativa más allá del importe de su aportación al capital, que suele ser de entre 6 y 18 euros por socio. Sin embargo, los comuneros sí que pueden participar de las cargas de la comunidad.

En definitiva, la conversión de una cooperativa de viviendas en comunidad de bienes, si bien puede no parecer trascendental, sí puede tener unas consecuencias dramáticas para aquellos socios que, aún sin haber recibido ninguna vivienda, tengan que asumir una deuda similar a la hipoteca que les hubiera correspondido.

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Según la Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015, dicho plazo es de 15 años.

Es sabido que todas las promotoras y cooperativas que vendan viviendas “sobre plano” deben contar con un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que la promoción no se termine en los plazos previstos.

Es deber y responsabilidad del banco donde se ingresan esos anticipos, vigilar que dicho seguro o aval efectivamente exista, pues de lo contrario, en caso que éstas no se construyan en el plazo pactado, el banco podría venir obligado a tener que devolver a los compradores los pagos que realizaron a cuenta de sus viviendas.

Pues bien, sobre esta cuestión ha producido una importante novedad jurisprudencial, concretamente, respecto al plazo existente para demandar al banco por incumplimiento del indicado “deber de vigilancia” que tiene.

Hasta enero de 2015 la mayoría de nuestros tribunales consideraban que la responsabilidad del banco por incumplimiento de su deber de vigilancia era extracontractual, y que, por tanto, el plazo que había para demandarle era de un año.

El motivo era que, además de que el banco y el comprador no habían firmado ningún contrato al respecto, dicha responsabilidad derivaba de la infracción, por parte del banco, de un deber legal.

No obstante, la antes citada Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015 ha declarado que, si bien la responsabilidad del banco es de origen legal (esto es, responde porque le obliga la ley y no un contrato), tiene su causa en la relación triangular que mantienen el comprador, la promotora y el banco, relación ésta que es contractual. Razón por la cual considera el Tribunal Supremo que la responsabilidad del banco es contractual, y por tanto el plazo que tiene el comprador para presentar la reclamación es de quince años.

Se resuelve de este modo un gran problema para muchos compradores de viviendas, que hasta la fecha no habían reclamado al banco por temor a que los tribunales considerasen que se les había pasado el plazo.

En todo caso, debe aclarase que nuestros tribunales entendían –con anterioridad a la citada Sentencia del Tribunal Supremo– que este plazo empieza a contar en el momento en que el comprador tiene conocimiento de la inexistencia del seguro o aval. Argumento éste que ha sido confirmado por el Tribunal Supremo y que ya antes había permitido a muchos compradores recuperar los ahorros que invirtieron en una vivienda que nunca llegó a construirse.

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Hemos explicado en anteriores artículos que los bancos tienen el deber de vigilar que las promotoras y cooperativas que venden pisos “sobre plano” cuenten con un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso que la promoción no llegue a buen fin en los plazos previstos, pues en caso contrario, pueden tener que devolver a los compradores lo que pagaron a cuenta de la vivienda que no recibieron.

No obstante, debe tenerse en cuenta que tanto las cooperativas como las promotoras normalmente trabajan con varias entidades de crédito, por lo que en ocasiones son varios los bancos que intervienen en una misma promoción. Entonces ¿cuál es el banco que tiene la obligación de vigilar que las promotoras y cooperativas cuenten con el aval o seguro obligatorio?

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 16 de enero de 2015 ha establecido al respecto que sólo el banco donde se ingresan las entregas a cuenta por parte de los futuros propietarios es el que tiene el deber de vigilancia, pero este deber no alcanza ni al banco que simplemente financió la promoción ni a aquellas otras entidades de crédito que pudieran recibir los fondos posteriormente.

El matiz es importante porque hasta la referida sentencia del Tribunal Supremo algunas sentencias han llegado a considerar que el citado deber de vigilancia se extendía a todos los bancos que, de algún modo, recibieron las entregas a cuenta.

De modo que esta novedad jurisprudencial obliga a tener muy claro, antes de iniciar cualquier actuación judicial, en qué banco los compradores ingresaron las entregas a cuenta, pues una equivocación en la determinación del banco responsable puede hacer que las acciones legales emprendidas no den los frutos esperados.

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¿Es necesario tener el certificado individual del seguro para poder reclamar ante los tribunales a la aseguradora de una cooperativa de viviendas?

Aunque las compañías de seguro defiendan que sí, nuestros tribunales han concluido que no.

Cuando uno se inscribe en una cooperativa de viviendas ésta última, normalmente, informa al seguro que cubre las aportaciones de los cooperativistas de dicha nueva incorporación, y éste emite un certificado individual del seguro a nombre del nuevo socio.

No obstante, la realidad es que, por los motivos que sean, en ocasiones dicho certificado no llega al socio. No obstante, como hemos explicado, dado que, el hecho de que el socio reciba el correspondiente certificado individual del seguro no depende de sí mismo, su ausencia nunca le podrá perjudicar, al menos en la viabilidad de sus reclamaciones Otra cosa diferente es que le afecta directamente al tipo de procedimiento que puede entablar que será ejecutivo si tiene el certificado y ordinario si no lo tiene.

Y es que sería ciertamente injusto que, el hecho de que a la aseguradora no emitiese el certificado –bien por un descuido, por falta de información, o por cualquier otra circunstancia–, o lo emitiera pero éste se extraviase y nunca llegase a recibirlo el socio, el socio perdiera el derecho a ser indemnizado en caso de que se produjera el hecho cubierto por el seguro. Menos aun cuando, recordemos, los derechos del socio, en este particular, son irrenunciables, tal y como han declarado nuestros tribunales respecto a esta cuestión.

Así lo explicó de forma francamente clara la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 31 de octubre de 2013, la cual señaló que, “carecería de todo sentido que pudieran burlarse esos derechos irrenunciables simplemente por la no realización por la aseguradora del acto unilateral de emitir los certificados individuales”.

En resumen, para que los cooperativistas tengan derecho a ser indemnizados por el seguro de la cooperativa, únicamente han de demostrar (i) que la cooperativa suscribió una póliza con dicho seguro, (ii) que son –o eran– socios de dicha cooperativa, (iii) que la cooperativa se ha retrasado en la entrega de las viviendas, y (iv) el importe de las aportaciones realizadas a la cooperativa.

El certificado facilitará la reclamación al socio, pues el mismo sirve de gran ayuda para demostrar todo lo anterior, y en caso de disponer del original le permitirá hacerlo por la vía ejecutiva, vía más rápida, pero su existencia no es, ni mucho menos, necesaria para el éxito de la reclamación del cooperativista.

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Área Norte Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas fue constituida el 18 de noviembre de 1997. La cooperativa tenía proyectadas diversas promociones en Algete, Pozuelo, Paseo de la Dirección, Rivas, Montecarmelo, Tres Cantos y Las Tablas en Madrid.

No obstante, el 6 de julio de 2012 fue declarada en concurso de acreedores, y el 23 de abril de 2014 se aperturó su liquidación, antes que la misma pudiera terminar muchas de las anteriores promociones, y dejando, por tanto, a cientos de socios sin su esperada casa, tras haber estado durante años haciendo aportaciones a la cooperativa.

¿Qué solución tienen estos socios y ex socios de Área Norte Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas?

Estos socios y ex socios, tienen derecho a que los bancos donde la cooperativa tenía las cuentas en las que realizaron sus aportaciones (Ibercaja, Caja Castilla La Mancha, Bancaja, etc.,) les devuelvan tales cantidades, más los correspondientes intereses.

El motivo es que tales bancos no debieron de permitir a la cooperativa actuar con normalidad, dado que ésta no disponía del seguro de caución que, por ley, debería haber contratado.

De modo que como los bancos incumplieron su deber de vigilancia, deberán ahora responder frente a los cooperativistas, quienes ya se han unido para presentar en octubre una demanda colectiva contra dichos bancos.

 

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