Etiqueta: seguro de caución

Cualquier retraso es suficiente, tal y como ha afirmado recientemente el Pleno del Tribunal Supremo.

Se ha debatido largo y tendido acerca del tiempo que debían esperar el comprador de una vivienda sobre plano que no la recibe en el plazo pactado, para poder reclamar la devolución de su dinero al banco o seguro correspondiente.

Algunos tribunales consideraban que si el retraso de la promotora era inferior a seis meses el comprador no tenía derecho a la devolución de su dinero. Incluso algunos juzgados consideraban que la demora debía ser superior al año.

Finalmente, el Pleno del Tribunal Supremo ha puesto fin a este debate y ha afirmado que cualquier retraso en la entrega de una vivienda comprada sobre plano, permite al comprador reclamar la devolución de su dinero. Criterio éste que a partir de ahora deberá ser seguido por todos los tribunales y juzgados.

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La respuesta es sí. Y además estos intereses pueden suponer un importe muy superior al esperado, por lo que es muy recomendable acudir a un abogado con experiencia en este tipo de reclamaciones.

Si llegada la fecha en que la promotora nos debía entregar el piso que compramos sobre plano éste no está terminado, o ni siquiera empezado, tenemos derecho a que el banco que avaló las entregas a cuenta que hicimos nos devuelva nuestro dinero, más los intereses legales.

Y en este sentido, es muy importante tener en cuenta que estos intereses no empiezan a contar desde que presentamos nuestra reclamación al banco, sino desde la fecha en que hicimos cada uno de los pagos a la promotora o cooperativa de viviendas. Por lo que pueden suponer una parte muy importante de nuestra reclamación.

De modo que lo que reclamaremos al banco será lo que anticipamos a la promotora, actualizado a fecha de la demanda. Y a partir de la fecha de la demanda empezarán a generarse nuevos intereses, calculados sobre el importe de los pagos a cuenta actualizados a la fecha de la reclamación.

Desde luego, la distinción entre unos y otros no es sencilla, y sin embargo puede suponer una gran diferencia, por lo que acudir a un abogado con experiencia en este tipo de asuntos de vivienda merece la pena.

 

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Si la cooperativa de viviendas a la que nos adherimos no construye las viviendas o no las entrega en el plazo previsto, podremos reclamar al seguro de caución, que normalmente será ASEFA o HCC, la devolución de lo aportado a la cooperativa a cuenta de la vivienda, más los intereses legales.

Estos intereses legales son los generados por las aportaciones que se hicieron, desde la fecha de cada pago y hasta que se presenta la demanda contra el seguro. Cantidad ésta nada despreciable.

Y, además, a partir de la presentación de la demanda y hasta que el seguro paga, se generan nuevos intereses que serán:

1. Durante los dos primeros años el interés legal del dinero más un 50%. Esto es, actualmente un 5,25% anual, dado que el interés legal es del 3,5%.

2. A partir del tercer año, nada menos que un 20% anual.

Por tanto, merece la pena asesorarse con un experto en la materia y reclamar todos los intereses a los que tenemos derecho, pues los mismos pueden suponer una suma muy importante.

 

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De acuerdo con el Tribunal Supremo, no.

Los seguros de caución que contratan las cooperativas de viviendas –que deben devolver al cooperativista lo aportado a cuenta de su vivienda, si ésta no se la entregan en el plazo pactado–, suelen incluir una cláusula que obliga al cooperativista a ingresar sus cuotas en una cuenta especial controlada por el seguro.

No obstante, en realidad esta obligación no es del cooperativista, sino de la cooperativa. De hecho, lo habitual es que los cooperativistas ingresen sus aportaciones en la cuenta que la cooperativa les indique.

Por ello, el Pleno del Tribunal Supremo ha sentado la doctrina de que si las aportaciones no se ingresaron en la cuenta especial, ello será una cuestión a dirimir entre la cooperativa y el seguro, pero que no podrá perjudicar al comprador.

 

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Siempre se ha dicho que comprar un piso sobre plano es una buena inversión porque se consigue un mejor precio. No obstante, añadirían nuestros abuelos, corres el riesgo de que no se construya y pierdas tus ahorros.

Es cierto que esto antes era así, pero ya no. Pues a pesar de que la mayoría de la gente lo desconoce, hace tiempo que la ley cambió.

Si compraste un piso sobre plano que no se ha construido, tiene que haber un seguro o un banco que deba devolverte el dinero que pagaste al promotor, o a la cooperativa de viviendas, comunidad de bienes, etc.

Por ello, te recomendamos que te informes de tus derechos, ya que como consumidor estas protegido por la ley, y no tienes porqué asumir una pérdida que no te corresponde. Por tanto, contactar con profesionales te ayudará a ejercer tu derecho a recuperar tu dinero.

 

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Noticia publicado en el Diario Expansión en Orbyt

El Gobierno va a modificar el seguro que cubre los pagos realizados por los compradores de una vivienda ante posibles incumplimientos del promotor.

El Grupo Popular ha presentado una enmienda en el Congreso a la Ley de Ordenación y Supervisión de Aseguradoras para modificar esta cobertura que “no ha sido suficiente para subsanar las deficiencias que impiden una protección eficaz de los compradores, incluidas las cantidades anticipadas para estas compras”, según la justificación de la enmienda firmada por el PP.

La legislación en vigor establece la obligación de que los promotores de viviendas contraten una cobertura colectiva, mediante un seguro de caución y que después se firmen pólizas individuales para los compradores.

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Si la cooperativa ya se ha retrasado en la entrega de la vivienda, no es necesario esperar más.

Es bastante frecuente que nuestros clientes nos realicen consultas en las que se cuestionan si tienen que esperar los plazos previstos en la normativa reguladora de las cooperativas para poder reclamar al seguro. El motivo es que tal y como permite la normativa especial sobre cooperativas de viviendas, la mayoría de los Estatutos de cooperativas prevén amplios plazos para la devolución de las aportaciones de quienes causan baja: 5 años si la baja fue por expulsión, 3 años en caso de baja no justificadas, y 18 meses si la baja fue justificada.

No obstante, debe de tenerse en cuenta que la relación entre el seguro y los cooperativistas no se rige por la normativa especial sobre cooperativas, sino por la Ley del Contrato de Seguro y una antigua ley que protege las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda; la “famosa” Ley 57/1968. Normas estas que no establecen plazo de espera alguno.

Por esta razón, llegada la fecha convenida entre la Cooperativa y el cooperativista para la entrega de la vivienda sin que esa entrega se haya producido lo que establece la Ley es que el cooperativista podrá optar entre conceder una prórroga, que deberá constar por escrito y ser expresa, o resolver el contrato reclamando la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales devengados.

 

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Artículo de Sala & Serra Abogados publicado en el Núm. 149 de la Revista Inmueble

1. Una vía eficaz para recuperar las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda

Todas las promotoras que vendan viviendas “sobre plano” deben concertar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación de su dinero en caso de que las viviendas no se construyan o entreguen en el plazo pactado.

Sin embargo, no siempre lo hacen, lo cual resulta especialmente grave cuando la promotora deviene insolvente, en cuyo caso los compradores se quedan sin su vivienda, y sin nadie que pueda devolverles lo que pagaron por ella.

No obstante, ello no tiene por qué ser así, pues hay ocasiones en que el banco, a pesar de no haber expedido el aval, ni haberse comprometido a nada con el comprador, deberá devolverle las cantidades que éste entregó a cuenta de su vivienda.

A continuación detallamos este supuesto, también extensible a las cooperativas de viviendas.

2. Legislación que regula esta cuestión

La normativa que regula esta cuestión es, fundamentalmente, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante la “Ley 57/68”).

1. Contratar un seguro o aval bancario que garantice a los compradores la recuperación del dinero para el caso de que la construcción no se inicie o termine en el plazo pactado.

2. Cobrar dichos anticipos a través de una cuenta bancaria “especial”, en la que sólo estén dichas cantidades, que únicamente podrán destinarse a la construcción de las viviendas.

3. Problema que se ha planteado

El problema se presenta, como hemos adelantado, en los casos en los que la promotora carece de seguro o aval bancario, y deviene insolvente sin haber construido las viviendas por las que recibió de los compradores cantidades a cuenta.

En estos casos, el comprador se encuentra con que si bien podría iniciar acciones judiciales contra la promotora, éstas no darán ningún resultado práctico, dado que ésta carece de patrimonio con que responder.

Y por supuesto, tampoco puede el comprador ejecutar el seguro o el aval, por el simple hecho de que éstos no existen.

4. El deber de vigilancia del banco

Dicho lo anterior, resulta que la Ley 57/68 no sólo impone obligaciones a las promotoras, sino también a los bancos, a quienes les ordena vigilar que las promotoras cumplan con lo dispuesto en dicha ley.

Concretamente, el artículo 1.2 de la Ley 57/68 establece, en su párrafo 2o, que los bancos donde las promotoras aperturen la cuenta especial deberán, “bajo su responsabilidad”, exigir el mencionado seguro o aval.

Dicha frase significa, según nuestros tribunales, que el banco exclusivamente debe aperturar a la promotora la cuenta especial si ésta tiene el seguro o aval. De lo contrario, deberá responder de los perjuicios que la ausencia del seguro o aval cause a los compradores.

Es decir, según la jurisprudencia, si los compradores intentasen recuperar las cantidades que entregaron a cuenta de sus viviendas –por no haberse construido o entregado en plazo-, y no lo consiguiesen por falta del seguro o aval, el banco deberá pagarles lo que les correspondería cobrar si pudieran ejecutar el seguro o aval.

El fundamento legal de la responsabilidad del banco lo constituye el mencionado artículo 1.2 de las Ley 57/68.

La causa radica en el incumplimiento, por parte del banco, del deber de vigilancia que les impone la Ley 57/68: abrir a la promotora una cuenta especial sin haber verificado que contaba con el necesario seguro o aval.

Encontrándose la justificación de esta responsabilidad en los cuantiosos beneficios que obtiene el banco durante todo el proceso de la promoción: pues no sólo disfrutará del depósito de dichos anticipos, sino que además (al menos normalmente) cobrará comisiones a la promotora, se lucrará con la financiación de la promoción, y luego con los préstamos hipotecarios que más tarde concertará con los compradores, quienes se subrogarán en la posición de la promotora.

(continúa…)

– Descárguese el artículo completo en PDF¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron? [PDF]

– Leer en la Revista Inmueble Núm. 149¿Cuándo debe el banco devolver a los compradores lo pagado a cuenta de una vivienda que no recibieron?

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Área Norte Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas fue constituida el 18 de noviembre de 1997. La cooperativa tenía proyectadas diversas promociones en Algete, Pozuelo, Paseo de la Dirección, Rivas, Montecarmelo, Tres Cantos y Las Tablas en Madrid.

No obstante, el 6 de julio de 2012 fue declarada en concurso de acreedores, y el 23 de abril de 2014 se aperturó su liquidación, antes que la misma pudiera terminar muchas de las anteriores promociones, y dejando, por tanto, a cientos de socios sin su esperada casa, tras haber estado durante años haciendo aportaciones a la cooperativa.

¿Qué solución tienen estos socios y ex socios de Área Norte Sociedad Cooperativa Madrileña de Viviendas?

Estos socios y ex socios, tienen derecho a que los bancos donde la cooperativa tenía las cuentas en las que realizaron sus aportaciones (Ibercaja, Caja Castilla La Mancha, Bancaja, etc.,) les devuelvan tales cantidades, más los correspondientes intereses.

El motivo es que tales bancos no debieron de permitir a la cooperativa actuar con normalidad, dado que ésta no disponía del seguro de caución que, por ley, debería haber contratado.

De modo que como los bancos incumplieron su deber de vigilancia, deberán ahora responder frente a los cooperativistas, quienes ya se han unido para presentar en octubre una demanda colectiva contra dichos bancos.

 

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